ЧТО ГОД ПРИШЕДШИЙ НАМ ГОТОВИТ?
Рынок недвижимости Москвы переживает не лучшие времена. Cвоим мнением о том, как может развиваться ситуация в наступившем году, поделились ведущие эксперты рынка.
Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики "РГ - Девелопмент":
- Конъюнктура рынка столичных новостроек в первой половине 2016 года совпадет с текущей по большинству показателей: новое предложение с дисконтом до 15% к рынку продолжит оказывать давление на ценовой индекс, продолжится девелоперская активность преимущественно в сегменте 120 - 180 тыс. рублей за кв. м, появятся новые инструменты привлечения спроса в проекты. Единственным исключением станет количество новых адресов: по итогам 2015 года на рынок старой Москвы вышло чуть более 70 проектов, из них, по оценкам, не менее трети проектов были выведены исходя из высокой стадии готовности, без поправки на быстро меняющиеся условия. На 2016 год прогноз по новым проектам сдержанный - не более 40 - 45 площадок, где на долю крупных проектов комплексного развития территорий придется не более 50% объемов. В то время как часть девелоперов в 2016 году сделают ставку на ценовое регулирование спроса (отсюда неизбежный демпинг на старте продаж в "длинных" проектах с расчетом на компенсацию потерь в перспективе), компактные проекты с адекватным ценообразованием и выверенными продуктовыми свойствами станут бестселлерами в своем классе.
Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп":
- Очевидно, что год будет сложным: доходы населения падают, расходы увеличиваются. В условиях, когда до 80% россиян стали экономить на продуктах питания, ожидать всплеска покупательской активности на недвижимость нелогично. Тем не менее катастрофы мы тоже не видим. Жизнь идет своим чередом, и, несмотря на экономическую ситуацию, потребность населения в улучшении жилищных условий остается. Кроме того, сегодня имеется достаточно хорошая возможность приобретения квартиры в новостройке по рекордно выгодным условиям. Речь идет не только об ипотеке, но и, например, о бюджете покупки. Когда еще вы могли бы купить жилье в Москвеза 3 - 4 млн. руб.? А сейчас такие предложения есть, и они - не редкость. Причем в качественных проектах с проработанной концепцией - от эффективных планировок до полного набора инфраструктуры. Как следствие, при общем снижении емкости рынка в старых границах Москвы отмечено увеличение объема спроса за счет пере ориентирования покупательской активности с территорий новойМосквы и области.
В этом году в целом ожидаем продолжения тенденций 2015 года. При продлении программы субсидирования ипотечной ставки, на что в принципе все надеются, падения рынка не произойдет. Цены, вероятно, будут стагнировать. При этом может быть отмечено снижение среднего ценового уровня - за счет смещения предложения в массовый сегмент и выхода новых проектов по сниженным, инвестиционно привлекательным ценам. Темпы продаж - индивидуальная характеристика, зависит от класса, цены, качественных характеристик проекта. Уверена, что, как и в прошлом году, на рынке будут успешны проекты, показывающие высокие темпы реализации.
Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome:
- В 2016 году на рынке элитной недвижимости Москвы ожидается выход как минимум 7 новых проектов, суммарная продаваемая площадь которых может составить около 100 тыс. кв. м. Самым ожидаемым проектом 2016 года станет застройка земельного участка площадью 3 га на Софийской набережной напротив Кремля - так называемый "Золотой остров". В данной локации предполагается возведение малоэтажного жилья общей площадью 36,7 тыс. кв. м.
На фоне постепенно растущей стоимости иностранной валюты мы не ожидаем высокого спроса на недвижимость. Оживить потребительский спрос в элитном сегменте может укрепление рубля, которое сподвигнет к реализации отложенного спроса тех потребителей, которые имеют валютные сбережения, но не хотят их тратить из-за нестабильной ситуации на валютном рынке. Кроме того, мы считаем, что переориентация клиентов на покупку квартир относительно небольших площадей 130 - 150 кв. м, стоимостью до $1 млн. будет характерна на протяжении всего 2016 года.
Вячеслав Шихов, генеральный директор "Granelle Development":
- Развитие рынка первичной недвижимости в 2016 году будет зависеть от совокупности факторов, которые традиционно оказывают влияние на отрасль - политической обстановки в России и на мировой арене, цен на нефть, колебаний курса валют и т. д. На наш взгляд, кардинального улучшения ситуации ожидать пока не приходится. Продолжение получат тенденции, обозначившиеся в 2015 году, - изменение структуры спроса в сторону небольших квартир по относительно дешевым ценам, укрупнение игроков и вымывание с рынка мелких застройщиков. Возможно, ограниченный выход на рынок новых проектов и задержка сроков сдачи в эксплуатацию по отдельно взятым объектам.
Что касается ценообразования на рынке недвижимости, в 2016 году на дальнейшее снижение стоимости квадратного метра рассчитывать не стоит. Ценовое дно уже достигнуто, еще большее падение цены в сегменте первичного жилья может привести к появлению недостроев.
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
- Делать прогнозы далее чем на ближайший квартал - просто бессмысленно. В 2015 году рынок во многом находился во власти внешних факторов - экономические и политические события как косвенно (например, конфликт с Турцией и ограничение работы турецких компаний, ввод системы "Платон"), так и напрямую отражались на рынке новостроек. Если в общих чертах экономическая ситуация в стране останется прежней, то цены на первичном рынке будут стагнировать - незначительно расти или сокращаться в пределах 5%. Цены в конкретных проектах по мере повышения стадии строительной готовности будут расти, плановое повышение цен за квартал может составлять 3 - 5%.