ДОРОГАЯ СТРАХОВКА

25 декабря

Ужесточение требований ЦБ резко сократило число компаний, которые могут страховать риски застройщиков при долевом строительстве. На рынке осталось несколько страховщиков, а крупные игроки не торопятся брать на себя риски строителей

Регуляторы

Никита Стасишин: Об изменениях, вступивших в силу с 1 октября 2015 г., рынок знал еще в июле 2015 г. На основании этих изменений ЦБ ввел новые инструкции и определил требования к компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков. В его списке 19 страховщиков и Общество взаимного страхования.

Никита Стасишин
Директор департамента жилищной политики, Министерство строительства и ЖКХ

В первую неделю октября началась некоторая паника. Участники рынка не понимали, как будут страховаться и регистрироваться договоры долевого участия, особенно заключенные до 1 октября. Но сейчас проблем с регистрацией нет.
Прежний тариф на страхование совершенно не гарантировал при наступлении страхового случая возврата денег человеку или завершения строительства. Действующие же сейчас тарифы – в среднем 1,5% – позволяют человеку чувствовать себя защищенным, вкладывая деньги в жилье на этапе строительства.
Мы считаем, что страховой рынок сформировался и должен работать. Требования, которые страховщики устанавливают к застройщикам, – еще один фильтр, дающий людям уверенность в сохранности их инвестиций. Наша задача – как можно надежнее обезопасить людей, не останавливая стройку. Среди серьезных проблем – отсутствие возможности перестрахования.
Игорь Жук: Застройщик, который привлекает деньги дольщиков, несет повышенные обязательства. Львиная доля проблем возникла из-за того, что застройщики считали, что кто-то за небольшую плату возьмет на себя их риски. И это жесткая позиция не ЦБ, а закона: застройщик должен представить финансовые гарантии при регистрации объекта долевого участия. Он привлекает деньги населения и должен гарантировать, что они не пропадут. Но страхование не единственный вид гарантии. Первый – это деньги на депозите, но их у многих застройщиков, вероятно, нет. Два других – банковская гарантия или страховой полис. Около 300 банков могут предоставить обеспечение. Да, потребуется больше документов, чем при страховании, и гарантия банка дороже. Но если эти требования не устраивают, надо менять закон. ЦБ на основании закона составил список страховщиков, которые соответствуют требованиям, – 19 компаний и Общество взаимного страхования. Безусловно, эти компании несут повышенные риски, они тщательно проверяются ЦБ, и мы должны понимать, в каких юрисдикциях они перестраховывают риски и что это за перестрахование. Иногда указываются довольно экзотические юрисдикции. Возможно, действительно риски были там перестрахованы, но хочу предупредить, что мы будем проверять такие договоры. И страховая компания должна помнить об уголовной ответственности за недостоверность финансовой отчетности.

Игорь Жук
Директор департамента страхового рынка ЦБ

Крупные страховщики не идут на этот рынок. Но Банк России не вправе заставлять компанию страховать ответственность только потому, что у нее есть лицензия.
Мы бы хотели сформировать страховой пул, в котором можно перестраховать риски. Но условия страхования застройщиков должны быть закреплены в стандартах деятельности, чтобы и дольщик, и застройщик, и страховщик понимали, что должно содержаться в договоре и в правилах страхования. Я думаю, через два-три месяца такой стандарт появится. Все потребители будут понимать, с какой просьбой можно обратиться в компанию, на что претендовать, когда условия, написанные на полисе мелким шрифтом, не влияют на ответственность компании.

Строители

Кирилл Холопик: Мы пессимисты. В Общество взаимного страхования вошло менее 10% застройщиков из числа работающих по закону о долевом строительстве, т. е. около 400 компаний из 4000. Пугает норма о субсидиарной ответственности. Говорят, что мертвая норма. Но компании боятся, что придут судебные исполнители описывать имущество застройщика. Если удастся убедить застройщиков, что норма мертвая, то филиалы Общества взаимного страхования наверняка начнут массово принимать заявки на вступление.

Кирилл Холопик
Руководитель аппарата, Национальное объединение застройщиков жилья

Действительно банки в октябре зафиксировали снижение числа людей, обратившихся за ипотечным кредитом после регистрации договора участия в долевом строительстве. Образовалось узкое горлышко: не хватает страховщиков, ОВС покрывает только 10% рынка, а большинство застройщиков обратились в «Меско» и «Ринко». Компании смогли почти 50% рынка сразу принять.
Основная проблема – отсутствие перестрахования и института суброгации, который позволил бы страховщику в случае наступления негативных последствий встать на место дольщика. Сейчас страховая компания при выплате возмещения становится в один ряд с другими кредиторами и почти гарантированно не получит ни копейки. Если бы страховая компания после выплаты приобретала права дольщика на весь дом, то она нашла бы возможность договориться с застройщиком, спасти его от банкротства, достроить дом, продать квартиры и вернуть свои деньги. Это повысило бы привлекательность страхования ответственности застройщиков. На рынок могли бы выйти и другие страховые компании и, возможно, западные перестраховщики.

Андрей Назаров: Сегодня из всех возможных способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) не работает только банковское поручительство, практика показывает, что его получить невозможно. «Гранель» выбрала для себя страхование, наша деятельность прозрачна и, в принципе, мы всем довольны. Это мой оптимистический взгляд.
Но если посмотреть на ситуацию под другим углом, не все так радужно. Причиной ужесточения требований к страховым компаниям стала угроза недостроя и новой волны обманутых дольщиков. Эту проблему действительно нужно решать – но поможет ли существующая система страхования? Согласно законодательству существует всего два основания для обращения в страховую компанию с требованием о выплате возмещения: если судом принято решение об обращении взыскания на участок, на котором строится дом, либо в случае признания застройщика банкротом по решению суда. Приостановка процесса строительства жилого дома и срыв сроков строительства не являются страховыми случаями. Предположим, наступил страховой случай, в результате всех процедур при самом лучшем сценарии развития событий дольщик сможет получить деньги спустя 5–8 лет. То есть ужесточение требований к страховым компаниям проблем не решает, а только создает новые. Застройщикам пришлось переоформлять договоры страхования и заключать новые по более высоким тарифам. Кроме того, сокращение пула страховщиков вызвало приостановку регистрации ДДУ застройщиков, которые оформляли страховку в компаниях, не отвечающих требованиям ЦБ.

Андрей Назаров
Председатель совета директоров «Гранель»

В 2014 г. работало 69 компаний, готовых оказывать услуги в сфере страхования ответственности застройщиков. Теперь их осталось 19, а на практике работают только пять. Получается, что раньше риски распределялись между 69 страховщиками, а теперь делятся на пятерых.
Какой я вижу выход из сложившейся ситуации? Государство собирает с застройщиков налоги. Так почему бы из этих налогов не создать резервный фонд, который будет возмещать потери в случае возникновения проблем у застройщиков?
Еще большее ужесточение требований к страховым компаниям усложнит ситуацию настолько, что будет невозможно официально оформить страховку. Рынок недвижимости откатится на несколько лет назад. Цены на объекты тех застройщиков, которые работают по закону, увеличатся, и покупатели начнут искать выход из сложившейся ситуации и приобретать жилье по серым схемам без каких-либо гарантий.
Страховщики

Сергей Пахомов: Первое: сектор жилищного строительства во всех странах является очень мощным драйвером экономического развития. Серьезный спад в жилищном строительстве моментально вызовет спад и в других отраслях: примерно на 15% – в металлургической промышленности, производство бетонов, смесей рухнет на 20–25%, если не больше, негативно это отразится на транспорте и производстве строительных материалов, на всем, что связано с инфраструктурой: трубы, котельное оборудование и т. д.
Второе – страхование гражданской ответственности застройщиков. Мы находимся в начале пути. Во всем цивилизованном мире и даже не очень цивилизованном существует обязательное, вмененное страхование ответственности застройщиков: невозможно начать строительство, не имея полиса от одной или нескольких страховых компаний.
Третье: до 1917 г. в России было широко распространено взаимное страхование, сейчас в стране 12 обществ взаимного страхования (ОВС), из них реально работающее только одно – наше. В начале октября был вал заявлений, и мы в оперативном порядке приняли в члены общества примерно 400 застройщиков. Но мы не можем начинать реальную работу с застройщиком, пока он не оплатит вступительный взнос и не станет полноправным членом общества. Сейчас в обществе состоит 280 компаний, мы страхуем 838 объектов в 35 регионах. Мы заключили 22 500 договоров страхования, страховая сумма – около 52 млрд руб., это 1,3 млрд руб. начисленных страховых премий.

Сергей Пахомов
Директор Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков

Действительно, в стране 4000 застройщиков – несопоставимо больше, чем вошло в наше общество. И не следует ожидать, что мы примем всех застройщиков. Сейчас ОВС больше подходит крупным строительным группам. При вступительном взносе в 1 млн руб. застройщику, который в небольшом городе строит дом на 50 квартир, не имеет смысла вступать в ОВС. Вступая в общество, компании соглашаются не только заплатить вступительный взнос, но и принять на себя субсидиарную ответственность. Это означает, что при наступлении крупного страхового случая, который превысит резервы общества, покрыть убыток придется другим застройщикам. Это может быть очень крупная сумма – 3–5 млрд руб. И ответственность будет распределяться пропорционально участию в страховании.
Ожидания апокалипсиса на рынке жилищного строительства из-за того, что Росреестр прекратил масштабную регистрацию договоров, сильно преувеличены. Из этих 400 кричащих, шумящих и буквально визжащих застройщиков взнос оплатили 115. Значит, остальным не нужно расставаться с миллионом рублей.
Я думаю, что взаимному страхованию надо дать время, чтобы встать на ноги. Число заключаемых договоров растет. На прошлой неделе был установлен рекорд – 1180 договоров. Я ставлю около тысячи подписей в день. Сейчас активы под нашим управлением превысили 1 млрд руб. Чтобы спокойно себя чувствовать при отсутствии перестрахования, нам нужны резервы – около 5–7 млрд руб. Тогда мы можем справиться с достаточно крупными страховыми случаями. Видимо, страховая компания АИЖК, с которой мы подписали договор перестрахования, уступит место национальной перестраховочной компании. И мы считаем, что с появлением национального перестраховщика на этот рынок придут действительно крупные российские страховые компании.

Юрий Мазуров: На наш взгляд, проект по страхованию гражданской ответственности застройщиков не очень долгий: экономическая ситуация нормализуется, и через 3–4 года подходы к страхованию и к финансированию жилищного строительства поменяются. Но сейчас мы считаем проект по страхованию застройщиков интересным, он позволяет наработать клиентскую базу на перспективу.
Как мы оказались на этом рынке? Этот вид страхования появился с 2014 г. Сначала мы не планировали заниматься им, но потом пересмотрели свою позицию, узнав, что АИЖК начинает привлекать партнеров для перестрахования этого риска. Мы получили от АИЖК методику анализа застройщиков. За прошедший год откотировали по ней сотни застройщиков. Но предложения, которые мы формировали на основании этой методики, рынок не очень был готов принимать – к тарифу от 1 до 2% не был готов. Нам отвечали раз за разом: «У нас есть предложения – 0,3%». Мы отказывали, понимая, что при таком низком тарифе реальное страхование обеспечить невозможно. Но мы свой подход не меняли, и поэтому наши финансовые показатели на этом рынке были невысоки. У нас было около 10 клиентов.
Ситуация начала меняться в апреле-мае, когда наконец АИЖК согласилась обновить свои подходы. К этому моменту мы уже наработали значительный опыт, в июле были изменены законодательные требования к страховщикам, а в октябре появился список компаний, которые могут заниматься этим видом страхования. И тут к нам пошел большой поток клиентов, пусть и не по доброй воле. Рынок, наконец, понял, что при тарифе в 0,3% страхование невозможно, что застройщик без собственных средств и с объектом на нулевой стадии (мы принимаем при готовности от 20%) – это большие риски.
Мы не рассчитывали на такой поток клиентов. Чтобы рассмотреть заявку, нам нужно изучить 13 групп документов, итого – не менее 20–25 документов. Это позволяет провести качественный андеррайтинг (анализ рисков, выбор тарифа и условия. – «Ведомости»), но, конечно, мы захлебнулись в начале октября и сейчас рассматриваем заявки, полученные месяц-полтора назад. Много отказов. Около 30 объектов не проходят даже первичный отбор, из оставшихся треть отсеивается уже на этапе первичного отбора.
Следующая стадия после приема на страхование – мониторинг. Раз в квартал требуем предоставить всю документацию – свежие фотографии, справки о степени готовности, графики строительства. Строим математическую модель прогнозов сдачи объектов, и если застройщики на один-два месяца отклоняются от сроков в проектной декларации, то для нас это повод повысить оценку степени риска, провести проверку и обсудить с застройщиком повышение тарифа. Если мы видим проблемы, объект моментально попадает в стоп-лист, ни одного нового договора не оформляем. Если за короткий период уже было выписано много договоров, а мы считаем объект проблемным, то просим Росреестр приостановить регистрацию.

Юрий Мазуров
Первый заместитель гендиректора «Меско»

Бывает, нас просят администрации регионов принять какого-то застройщика, объясняют, какой он замечательный и как он помогает решать социальные вопросы. А мы видим, что сдача небольших (трехэтажных) домов отстает на полгода. Мы ценим обращение и внимание администрации, но застройщик не становится от этого прозрачным и не начинает соответствовать нашим внутренним критериям. С нашей точки зрения, непрозрачный застройщик не заслуживает права строить на деньги дольщиков.
Мы никогда не страхуем объект целиком, а только по мере заключения договоров долевого участия. Такой подход позволил нам сохранить баланс интересов и захватить заметную долю рынка, при этом суммарная ответственность по каждому застройщику достаточно невелика. Мы берем не полностью ответственности одного-двух застройщиков, мы берем рынок широко – в нашей базе много компаний. Мы пока не превысили, но уже приближаемся к нормативам по размеру принятых рисков (на одного застройщика – не более 30% собственных средств страховщика), поэтому очень важно запустить институт перестрахования. Иначе придется остановить прием новых заявок. Мы уже стараемся ограничивать новые заявки клиентов.
Нужно также ввести институт суброгации. У любого страховщика, даже застраховавшего не весь объект, достаточно резервов, чтобы довести типовую стройку до конца. По скольким объектам на нулевой стадии может выплатить страховку отдельный страховщик или Общество взаимного страхования? Думаю, что по немногим. А если вовремя включиться в процесс застройки, то на накопленные резервы уже несколько десятков объектов вполне сможем вовремя достроить и передать дольщикам.

Спор

Кирилл Холопик: ЦБ – это не только контролер, но и регулятор. Прошу вас пояснить именно как регулятора. Почему на рынок не выходят крупные страховые компании, что делает ЦБ, чтобы привлечь их, предлагает ли поправить законодательство?

И. Жук: Ответ, к сожалению, плохой для вас: создайте условия, чтобы на рынок вышли крупные компании. Почему из 19 компаний реально работают 5–6, а крупные компании этим страхованием не занимаются? Потому что они не понимают, что собой представляет рынок. Только в Подмосковье числится около 500 застройщиков. Из них реальных – 15–30. Люди ведут рисковый бизнес и хотят за 1% получить индульгенцию в виде страховки. Продемонстрируйте уставный капитал, реальные активы, докажите свою платежеспособность. Мы не можем обязать частные страховые компании нести риски. Повторюсь: около 300 банков могут предоставить обеспечение.

К. Холопик: Мы опрашивали крупнейших застройщиков из регионов – около 20. Все пытались получить банковское поручительство – всем отказали. Причем отказали банки, где они VIP-клиенты, по проектам, по которым банки уже выдали кредиты, уже взяли на себя риски. Такого продукта, как банковское поручительство, на рынке нет. Проблема не в застройщиках и не в банках, а в регулировании.