ИЛЬШАТ НИГМАТУЛЛИН (ГК «ГРАНЕЛЬ»): ВСЕ СВОИ ОБЪЕКТЫ МЫ СТРОИМ НА СОБСТВЕННЫЕ СРЕДСТВА

1 декабря

На вопросы портала ЕРЗ отвечает президент ГК «Гранель» (26-е место в ТОП РФ по объему текущего строительства, 6-е место в ТОП застройщиков Московской области) Ильшат НИГМАТУЛЛИН.

— Ильшат Анварович, «Гранель» строит жилье в Москве и Московской области, причем в области — в пять раз больше, чем в столице. Планирует ли компания сохранять такое соотношение объемов строительства жилья между областью и столицей?

— Группа компаний «Гранель» является одним из ведущих девелоперов Московского региона и специализируется на строительстве малоэтажных и многоэтажных микрорайонов, полностью оснащенных необходимой социальной и инженерной инфраструктурой для комфортной жизни, обучения и отдыха.

Что касается соотношения объемов строительства, то на этот вопрос отвечу так: мы реализуем свои объекты в наиболее перспективных для развития направлениях и удачных локациях Московского региона. В наших планах — расширение географии проектов, а, значит, соотношение будет меняться.

— В какие регионы вы собираетесь осуществить экспансию?

— В планах ГК «Гранель» освоение таких, территорий как Крым, Уфа и Санкт-Петербург.

— На 1 ноября средняя площадь квартиры по Московской области составляла 49,8 кв. м, у «Гранель» — 38,8 кв. м. В Москве при средней площади 60,0 кв. м у «Гранель» — почти вдове меньше: 31,9 кв. м. Чем Вы это объясните?

— Только спросом. Согласно последним аналитическим данным средняя площадь квартир в Московской области составляет 45,5 кв. м, так что наша квартирография четко отслеживает тренд и является оптимальной. Это подтверждает и стремительный рост продаж в наших объектах: по сравнению с прошлым годом продажи в ГК «Гранель» выросли вдвое.

Кроме того, наш жилой комплекс «Москвичка», расположенный в Новой Москве, находится на старте продаж, а первые два корпуса уже почти полностью проданы. И это притом, что до их сдачи еще около года, а цены выше, чем в расположенных поблизости жилых комплексах.

Немногие застройщики могут сегодня похвастать такими результатами.

— Это правда. Какой застройке отдает предпочтение ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?

— ГК «Гранель» отдает предпочтение именно комплексной застройке, насыщая свои проекты всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой.

Приведу в пример ЖК «Государев дом» — жилой комплекс, который возводится на земельном участке размером более 20 га. Для освоения таких площадей требуется достаточно много времени, сил и инвестиций, но именно комплексная застройка наиболее предпочтительнее и интереснее для нас как для застройщика.

— Насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли здесь предложений?

— Портфель проектов ГК «Гранель» насчитывает более 4,5 млн кв. м жилья в Новой Москве и ближнем Подмосковье, однако мы не собираемся останавливаться на этой цифре.

Что касается земельных участков, то предложений в Московском регионе более чем достаточно, но мы стараемся выбирать только самые перспективные.

— Ваша оценка обеспеченности площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?

— Участки, на которых ГК «Гранель» строит свои объекты, полностью обеспечены всеми необходимыми сетями, иначе бы мы не начинали строительство.

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— В наших жилых комплексах «Государев дом» и «Театральный парк» предлагаются квартиры с различными вариантами отделки, в том числе и полностью с бытовой техникой и мебелью. На такие комплектации также есть спрос.

Кроме того, мы пошли по пути выполнения высококачественной отделки, которая, разумеется, дороже, чем у конкурентов. Но выполнять отделку, которую люди будут вынуждены просто переделывать, как это сегодня практикуют многие застройщики, мы не будем.

— Свободная планировка: есть ли на нее спрос?

— Всегда будут люди, предпочитающие индивидуальное решение по распределению пространства в квартире. И чем меньше площади квартир, тем более продуманным должно быть такое решение. Поэтому спрос на свободную планировку сохранится.

— Фасады: применяет ли ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?

— Я думаю, фасад и МОПы — это то, что создает имидж и атмосферу жилого комплекса. Поэтому мы уделяем им большое внимание. Все наши комплексы уникальны и не похожи друг на друга.

— Какой вид отопления преобладает в квартирах ваших новостроек: автономное или центральное?

— Как правило, мы строим собственную котельную в каждом жилом комплексе.

— Какую долю в продажах жилья занимает ипотека? Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%? Насколько эффективны такие программы?

— Доля продаж с использованием ипотечных средств постоянно меняется: в среднем от 60 до 90% в разные периоды времени. Мы работаем более чем с 20-ю банками. Есть и совместные программы с субсидированной ставкой от 7,4%.

Банки охотно откликаются на наши предложения, поскольку ГК «Гранель» даже для самых крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ и другие, является ключевым партнером.

— Пробуете ли применять рассрочку? Если да, то какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?

— Да, конечно! Во всех жилых комплексах, где до ввода в эксплуатацию есть хотя бы три месяца, мы предлагаем беспроцентную рассрочку. Для первоначального взноса достаточно 60% стоимости договора.

— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?

— А еще субсидия! Безусловно, мы работаем по всем программам.

— Эксплуатация построенного жилья: есть ли у компании опыт управления домами, если да, то расскажите о нем.

— Все построенные нами объекты обслуживает наша управляющая компания УК «Комфорт». В ней работают только высокопрофессиональные люди, которые незамедлительно откликаются на все потребности жителей. Нам важно, чтобы дома находились в хорошем состоянии на протяжении многих лет.

Управляющая компания и застройщик имеют отлаженные отношения, поэтому проблем с «отфутболиванием» жителей не бывает, и претензии минимальны.

— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктура, кто это финансирует — застройщик или власти?

— Всю инфраструктуру мы строим сами и за свой счет.

— Есть ли у компании опыт строительства детских садов, школ по проектам повторного применения?

— Конечно, есть. По проектам повторного применения у нас построено три детских сада на 120 мест каждый. Причем два из них, в ЖК «Алексеевская роща» и ЖК «Лесной городок», абсолютно идентичны и выполнены по индивидуальным проектам, аналогов которым на сегодня в Московской области нет. Также мы построили детский сад в жилом комплексе «Валентиновка парк», который похож на первые два, но более модернизирован.

— Проводятся ли в регионах вашего присутствия торги (аукционы) по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ? Участвуете ли в таких торгах?

— Пока в подобных мероприятиях мы не участвовали. Цены, по которые квартиры приобретаются в государственную или муниципальную собственность очень низкие, намного ниже рыночных. Построить за эти деньги качественный проект очень сложно, если не сказать невозможно. Когда у компании нет проблем со сбытом, она в таких торгах не участвует.

— Потребительский терроризм: есть ли в Московском регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? Сталкивалась ли с этим новым явлением ваша компания?

— Несомненно, такого рода компании существуют. Более того, действуя профессионально, они нередко склоняют дольщиков (форум, реклама в виде листовок, стенды в месте застройки и т.п.) на передачу им прав требований по отношению к застройщику взамен части будущих доходов от своей деятельности еще до судебного разбирательства с застройщиком.

Один из механизмов воздействия на такого рода злоупотребления правом стоит применить путем внесения изменений в действующее законодательство.

— Например?

— Например, ограничить объем прав, уступаемых дольщиком юридическому лицу в части взыскания неустойки в двойном размере и штрафа в 50%, которые предусмотрены 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей.

Кроме того, есть еще целый пул юридических лиц и самих дольщиков, которые злоупотребляют правами в части качества строительства (объекта). Впрочем, это уже совсем другая история.

— Известно, что Ваша компания взяла на себя обязательства по достройке двух подмосковных проектов с обманутыми дольщиками: ЖК «Квартал Лукино» в г. Балашиха и ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино») в пос. Нахабино. Многие регионы сегодня принимают местные законы о масштабных инвестпроектах. В их рамках можно достроить проблемный объект, компенсировав затраты застройщика земельными участками, которые предоставляются ему без торгов. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен и успешно работает в ряде регионов. Расскажите, как идет ваша работа с проблемными объектами, какие участки получит Ваша компания для коммерческого строительства?

— Работа на этих объектах идет с огромной скоростью. Мы понимаем ее социальную значимость. ЖК «Квартал Лукино» достроен, и в ближайшие дни здесь начнется передача ключей дольщикам. В ЖК «Малина» первые 22 корпуса будут завершены уже в этом году.

К сожалению, приходится констатировать, что не все обманутые дольщики действительно хотят, чтобы их квартиры были достроены. Некоторыми настолько движет жажда наживы, что они, выставляя сумасшедшие требования по выплате неустойки, многократно превышающие стоимость их квартир, пытаются блокировать счета застройщика, накладывать запрет на регистрационные действия, останавливать строительные работы. Это серьезно нарушает права остальных дольщиков и мешает строительству.

— По мнению ряда экспертов, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Госдумой, препятствуют использованию вышеупомянутого механизма. Очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев. Или этот можно как-то обойти? Ваше мнение?

— Поскольку поправки еще не приняты, говорить об этом пока рано. Мы очень надеемся, что правило «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство» пересмотрят на законодательном уровне.

— В связи с решением о постепенном переходе от долевого строительства к проектному финансированию продолжит ли Ваша компания нынешнюю практику долевого строительства или перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— В современной экономической ситуации для 80% застройщиков долевое строительство — это практически единственный способ обеспечить реализацию своих проектов, а для большинства граждан — возможность приобрести себе жилье на 10—20% ниже среднерыночной стоимости.

Замещение средств граждан другими источниками, в первую очередь банковским кредитованием, потребует от застройщиков серьезной перестройки своих бизнес-процессов, начиная от взаимодействия с банками и заканчивая организацией продаж жилья.

Поскольку отличительной особенностью ГК «Гранель» является то, что компания строит свои объекты на собственные средства, без привлечения кредитов, то нашей компании перестроиться будет легче, чем другим нашим коллегам.

Безусловно, при отмене долевого строительства строительный сектор может показать рост цен на жилье (в случае, если проектное финансирование будет под высокий процент, как сегодня, когда ставка на использование кредита варьируется от 10 до 20% годовых). Но если банки будут готовы предоставлять финансирование хотя бы под 5—7%, то существенного роста цен не произойдет.

— Снизятся ли у вас в результате объемы строительства или если да, то насколько?

— Нет, мы не планируем снижать объемы строительства.

— Последний вопрос. В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли, и каковы пути исправления ситуации?

— Строительная отрасль является зеркалом всей экономики страны. Поэтому чем сложнее ситуация в стране, тем меньше строится жилье и тем оно скромнее. Конечно, отрасль можно локально поддерживать, но такая поддержка оправдана в периоды кризиса. В остальное время необходим рост благосостояния жителей в стране в целом и стабильная законодательная база. Если правила функционирования целой отрасли постоянно кардинально менять, ни к чему хорошему это не приведет.

— Ильшат Анварович, спасибо Вам за интересный и откровенный разговор. Дальнейших успехов ГК «Гранель» на ниве жилищного строительства!