ИПОТЕКА БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА: ХОРОША ГРУША, ДА МЕСТАМИ НЕ СКУШАТЬ

09 августа

Ипотека с нулевым или небольшим первоначальным взносом - заманчивый для многих покупателей жилья вариант кредита, вот только достанется этот лакомый кусок далеко не каждому, да и не такой уж он местами и лакомый. 

Заместитель директора департамента продаж ГК "Гранель" по вопросам ипотечного кредитования Наталья Мясоедова рассказала сайту "РИА Недвижимость", почему подобные ипотечные продукты пока могут присутствовать только в виде пилотных проектов.

Доступ с препятствиями

Как бы ни снижались ипотечные ставки, в кредит нужно еще "войти". Давайте честно: в существующих экономических условиях, когда уровень доходов населения страны заметно снизился, вот так найти в кармане 300-400 тысяч на первоначальный взнос могут далеко не все потенциальные заемщики. Да и накопить такую сумму тоже нужно суметь.

Поэтому сегодня на рынок стали возвращаться ипотечные программы со сниженным первоначальным взносом, либо вовсе без него. Конечно, появление таких продуктов должно способствовать росту спроса на ипотеку, ведь это позволит сделать приобретение жилья максимально доступным практически для всех категорий населения. Однако при всех положительных моментах ипотеки без первоначального взноса, вскрываются нюансы, о которые многие потенциальные заемщики могут "споткнуться".

В плену оговорок

Во-первых, на ипотечные программы без первоначального взноса не распространяется государственное субсидирование. А это значит, что по ним ставка будет выше в среднем на 2 и более процентных пункта — на уровне 13-14%. Это ведет к удорожанию кредита, делает его менее доступным для большинства заемщиков.

Во-вторых, банкам, предлагающим такой продукт, все равно придется перекрывать свои риски, например, путем дополнительного обеспечения в виде поручительства застройщика.

В такой ситуации застройщик будет вынужден минимизировать свои риски путем заключения дополнительных договоров со своими клиентами, которые при покупке жилья воспользовались ипотекой без первоначального взноса. В подобном договоре девелопер, как правило, прописывает возможные санкции в случае ненадлежащего исполнения обязательств заемщика перед банком (просрочка платежей и т.д.). Универсальных типовых форм в этих случаях не предусмотрено, переговорный процесс трех сторон занимает много времени и требует тщательной юридической и финансовой проработки.

Дело осложняется и тем, что при выдаче ипотеки банк оформляет залог на объект недвижимости для обеспечения по кредиту в случае невыплаты платежей заемщиком. У застройщика такого залога нет, но в то же время есть поручительство перед банком, согласно которому он несет финансовую ответственность в случае неплатежеспособности своего клиента. Когда заемщик больше не может обслуживать свой кредит, застройщику зачастую приходится обращаться в суд, для чего требуется немало времени.

В случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед банком, одним из возможных механизмов урегулирования ситуации между покупателем и застройщиком, может быть обратный выкуп. Если стороны выбирают данный путь выхода из конфликта, квартира в новостройке, которая является объектом залога, выкупается обратно застройщиком у дольщика, а затем выставляется на продажу. Но и в данной схеме не все так просто — требуется сложное юридическое оформление сделки, дополнительное время для снятия обременения по ипотеке.

Очевидно, взаимодействие покупателя, банка и застройщика в случае оформления ипотеки без первоначального взноса происходит непросто, схема разрешения конфликтных ситуаций тоже сложная, местами неудобная и невыгодная для отдельных сторон сделки. Поэтому такого рода ипотечные продукты (без первоначального взноса) пока что могут присутствовать только в виде пилотных проектов. А это значит, что количество заинтересованных в подобных программах застройщиков и банков будет ограничено и вряд ли сможет охватить широкую категорию населения.

Тогда зачем и кому?

Резюмируя, можно сказать, что ипотека со сниженным первоначальным взносом или вовсе без него — достаточно сложный, но весьма эффективный инструмент для повышения спроса определенной категории заемщиков. Его можно точечно использовать на рынке недвижимости, применяя грамотный андеррайтинг к потенциальным покупателям, чтобы не испортить качество кредитного портфеля банков-участников подобных схем и показатели финансовой устойчивости их партнеров-застройщиков.

На сегодняшний день ипотека без первоначального взноса востребована в первую очередь молодыми семьями, которые обычно вынуждены копить на первоначальный взнос в течение двух-трех лет, арендуя при этом съемное жилье. С учетом кризисных явлений в экономике нашей страны, количество таких семей в последнее время увеличилось.

Появление ипотечных продуктов без первоначального взноса отчасти продиктовано самим кризисом, спрос на продукт действительно существует. Однако для массового внедрения такого рода ипотечных программ требуется детальная проработка всех юридических аспектов на законодательном уровне, а также оптимизация многих бюрократических процессов банковской сферы и сферы жилищного кредитования.