НЕСТАБИЛЬНЫЙ РУБЛЬ МОЖЕТ НАНЕСТИ УДАР ПО СПРОСУ НА НОВОСТРОЙКИ

18 апреля

Столичный рынок новостроек демонстрирует устойчивый рост за счет дешевеющий ипотеки и нерастущих цен. Дальнейшее развитие будет зависеть от экономической ситуации и политики ЦБ – если курс рубля продолжит снижение, то активность клиентов сократится.

Московский рынок новостроек показал лучшие результаты за последние пять лет: число сделок по сравнению с первым кварталом 2014 года выросло в три раза, говорится в исследовании "Метриум".

Несмотря на то, что в марте был отмечен небольшой покупательский спад, общий результат начала года стал лучшим за всю историю действия 214-ФЗ "О долевом строительстве". По итогам первого квартала, число сделок на рынке новостроек Москвы составил 15,8 тыс договоров долевого участия (ДДУ).

"По сравнению с аналогичным периодом 2017 года прирост составил 52,1%, а за пять лет – с первого квартала 2014 года – объем сделок увеличился почти в три раза. Тогда было зарегистрировано свыше 5,3 тысяч ДДУ", - говорится в исследовании.

Девелоперы тоже зафиксировали увеличение спроса в первом квартале этого года.

"В проекте ГК Гранель, который расположен на территории новой Москвы, спрос на квартиры увеличился более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года", - говорит директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.

В первом квартале 2018 года наблюдалось снижение объема продаж относительно последнего предновогоднего квартала 2017 года (с 17,5 тыс сделок до 15,9 тыс. сделок), что характерно для рынка говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

"Если же сравнивать результаты первого квартала 2018 года с первым кварталом 2017 года, когда среднемесячное количество сделок составляло 4-4,5 тысячи, то 2018 год показывает лучшие результаты в 5-5,5 тыс. продаж ежемесячно", - говорит эксперт.

Основным драйвером рынка эксперты единогласно называют дешевеющую ипотеку, рынок которой продолжает ставить рекорды. Так, по данным ДОМ.РФ, объем выдачи ипотеки в России по итогам первого квартала 2018 года вырос на 85% до 600 млрд рублей. Всего в марте россияне взяли более 120 тыс кредитов на 240-250 млрд рублей.

Помимо ипотеки, на активность покупателей влияет то, что девелоперы смогли адаптировать проекты жилых комплексов к потребностям покупателей в период экономического кризиса, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Кроме этого, выросло качество самих проектов, а понятие эконом-класс ушло с рынка. Немаловажную роль играет мягкая ценовая политика - цены на протяжении последнего времени остаются стабильными. "В совокупности именно эти факторы и создают благоприятную среду для роста ипотечного спроса", - считает он.

При этом увеличение сделок на рынке новостроек не связано с опасениями покупателей по поводу возможного роста цен из-за изменений в законодательстве. Покупатели не столь глубоко погружены в контекст предстоящих законодательных изменений в строительной отрасли, чтобы корректировать свою тактику исходя из возможных последствий введения новых правил, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"Полагаю, что главным стимулятором спроса остается ипотека, и этот эффект будет иметь долгосрочный характер. Ставки сократились на 2 процентных пункта за год – это очень быстро по меркам рынка недвижимости", - говорит Мария Литинецкая.

Многие клиенты не успели сориентироваться в ситуации. Другие уже приняли решение о покупке, заметив выгодные условия по ипотеке, но для этого им необходимо накопить первоначальный взнос.

"Ожидания покупателей не связаны с переходом на проектное финансирование, рост продаж обусловлен в первую очередь снижением ипотечных ставок. Это очевидно, исходя из растущей доли ипотеки в общем объеме спроса", - соглашается Татьяна Калюжнова.

Сегодня на первичном рынке сделки совершают в основном покупатели, которые в обычном режиме ищут себе жилье. Инвестиционных сделок очень немного, отмечает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.

Определяющим вектором развития спроса будет экономическая обстановка в стране и политика Центробанка, считают эксперты. Если ЦБ и дальше будет вести ставку на понижение, то высокий ипотечный спрос сохранится еще долго, считает Мария Литинецкая.

"В 2018 году мы видим тенденцию к росту числа сделок, в случае, если ЦБ продолжит политику постепенного снижения ключевой ставки, что будет отражаться на стоимости ипотеки. По нашим оценкам, по сравнению с 2017 годом спрос может вырасти на 15% и выше", - говорит директор по маркетингу Urban Group.

Так как сегодня именно ипотека является драйвером спроса, рынок зависит от политики Центробанка. В случае если регулятор повысит ключевую ставку, на московском рынке может наступить стагнация, не исключает эксперт.

По мнению Кирилла Игнахина, предпосылок к глубокому падению спроса в ближайшее время нет. Поддерживать на высоком уровне его будут привлекательные ипотечные ставки и стабильные цены на жилье, говорит он.

"В то же время нельзя не отметить непростую ситуацию в экономике и политике, которая прямо влияет на курсы валют, а они, в свою очередь, на рынок жилья. Если девальвация рубля станет тенденцией, а не неприятным эпизодическим событием, то активность клиентов может сократиться", - говорит он.

Все будет зависеть от экономической ситуации в стране, соглашается Наталья Шаталина. Снижающая ставка по ипотеке поможет поддержать спрос на высоком уровне, но вот рекордов здесь ждать не стоит, считает она.

"Покупательская способность населения не растет, а в случае роста курса валюты, может даже снизиться", - не исключает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки".

При этом, падениe спроса в ближайшие несколько лет не коснутся крупных застройщиков, уверен Рустам Арсланов. Рост цен возможен только на проектах с хорошей транспортной доступностью и качеством строительства, на остальных проектах резкого повышения цен наблюдаться не будет, считает он.