Новостройки: средняя цена массового «квадрата» в Москве достигла 225 тысяч рублей

За последний год объемы предложения «народных» новостроек на треть сократились, а цена пропорционально выросла. То есть, сгущая краски, можно сказать, что стало мало и дорого. И как тебе, как говорится, такое, Илон Маск, то бишь уважаемый покупатель? А так – надо успеть, пока «не отключили» льготную ипотеку. Самые доступные варианты бронируются еще до выхода в открытую продажу, а девелоперы пока не торопятся заполнить рынок новыми проектами.

За год объемы предложения сократились на треть

На сегодня почти половина предложения на первичном рынке «старой» Москвы занимает самый популярный массовый сегмент – новостройки комфорт- и эконом (стандарт) класса, по статистике агентства недвижимости «Бон Тон», их доля – около 44%.

Всего же, по информации экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в столице представлено 113-122 проекта (данные Est-a-Tet и bnMAP.pro). Подавляющее большинство – комфорткласс. В квадратных метрах это 617-670 тысяч («Бон Тон» и «Инград»). Корпусов – 326-338 (bnMAP.pro, Est-a-Tet), а в лотах эксперты насчитывают от 11 тысяч («Бон Тон») до 17 тысяч (Est-a-Tet) «единиц».

Несмотря на некоторую разницу в оценке объемов рынка, эксперты единодушно отмечают сокращение предложения: большинство считает, что за год оно достигло 30-32% (в площадях).

Новая Москва в основном застраивается комфортклассом. По данным bnMAP.pro, сейчас в продаже два проекта стандартного класса (4 корпуса) и 27 ЖК комфорткласса (162 корпуса). Схожие цифры у Анны Соколовой, директора по маркетингу ГК «Инград»: в I квартале 2021 года экспонировалось 7,6 тыс. квартир в 30 комплексах массового сегмента (0,38 млн кв. м). Снижение за год - минус 23%.

В Подмосковье (в пределах 20 км от МКАД) эксперт «Инград» оценивает объемы предложения в 18,8 тысяч квартир в 118 жилых комплексах массового сегмента (0,94 млн кв. м). Сокращение: минус 39%.

Снижение объемов строительства и вымывание наиболее ликвидного предложения за счет высокого уровня спроса Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», называет «главными трендами года». «В марте в новостройках стандартного и комфорткласса наблюдался самый низкий показатель за последние пять-шесть лет, что говорит о дефиците предложения», - подчеркивает эксперт.

Новинки: скромные итоги первого квартала

Итак, виной всему феноменальный спрос, который сметает всё на своем пути, хотя девелоперы, по оценке Анны Соколовой («Инград»), проявляли «высокую активность». Так, по ее данным, на первичный рынок «старой» Москвы в прошлом году вышло 40 комплексов массового сегмента. В Новой Москве стабильно выходило по два проекта в квартал (за исключением IV квартала 2020 года, когда новых комплексов не было), также рынок пополнялся новыми корпусами в реализующихся масштабных проектах КОТ. В Подмосковье, правда, строители набрали темпы только к концу 2020 года, когда рынок пополнился семью ЖК.

Пока итоги первого квартала 2021 года не особенно впечатляют. По информации Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики АН «Бон Тон», в реализацию вышло 5 проектов масс-маркета: «Зеленая вертикаль» (метро «Лесопарковая», застройщик «Э.К.Девелопмент»), «Мичуринский парк» (Очаково-Матвеевское, ПИК), «Талисман на Рокоссовского» (метро «Бульвар Рокоссовского», 3S Group), «Тринити-2» (метро «Верхние Лихоборы», ГК «Гранель»), «Кольская 8» (Бабушкинский, ПИК) и корпуса в уже реализующихся проектах. Всего - 23 корпуса. Например, в январе 2021 года ГК «Пионер» открыла бронирование в корпусах Б8 и Б9 жилого комплекса «LIFE-Варшавская».

В Новой Москве, по информации bnMAP.pro, за тот же период стартовали продажи в двух ЖК комфорткласса. А также начались продажи нового корпуса в новостройке стандартного класса, вышедшей на рынок ранее, и 12 корпусов в ЖК комфорткласса. В Подмосковье, по данным «Инграда», продажи открылись в пяти ЖК.

Застройщики готовятся и к новым стартам. «Мы уже анонсировали весной семь новых проектов в Москве и Московской области», - говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». В апреле компания открыла продажи в новом корпусе ЖК «Пехра» в Балашихе, где стоимость квартир начинается от 2,97 млн рублей. В мае стартовали продажи в ЖК «Живописный» в Ленинском округе, поблизости от Видного. Стоимость - от 148 665 рублей за метр. В планах вывести в этом году еще два новых проекта в Красногорском округе – ЖК «Ильинойс» и ЖК «Аникеевский», а также новые очереди в ЖК «Бригантина» (Долгопрудный) и ЖК «Инновация» (Одинцовский округ).

Но пока девелоперам не удается перекрыть отставание, объем предложения в столице продолжает планомерно снижаться, «ввиду высокого спроса, подогреваемого льготной ипотекой и растущими ценами на жилье», комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Эксперт согласна с тем, что объем предложения на рынке новостроек массового сегмента в «старой» Москве достиг 6-летнего минимума, и при текущем уровне девелоперской активности предложение будет и дальше сокращаться. По крайней мере - в ближайшие месяцы. Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости», замечает, что основной рост предложений ожидается осенью.

Как горячие пирожки

Какие квартиры массового сегмента сегодня представлены на рынке, как быстро исчезают из экспозиции дешевые варианты, и есть ли вообще сегодня у покупателя время для выбора?

Больше половины (54,7%) предложения в комфортклассе «старой» Москвы приходится на три типа квартир: трехкомнатные «евро» (21,6%), двухкомнатные «евро» (19,6%) и студии (13,5%). В стандарт-классе две трети экспозиции (67%) - двухкомнатные, свидетельствует статистика АН «Бон Тон».

У Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», чуть другие акценты, но если учесть, что «евротрешки» и «евродвушки» - это улучшенный вариант обычных двух- и однокомнатных квартир, то логика та же. На рынке превалируют одно- и двухкомнатные варианты – их почти две трети. Доля однокомнатных квартир за год выросла на 3,4 п.п. и составила 32,4%, доля двухкомнатных снизилась на 7,5 п.п. до значения в 32,7%. Доля трехкомнатных лотов составляет 18% (-1,7 п.п.), а квартир-студий – 14,8% (+5,8 п.п.) рынка.

Сразу несколько экспертов также подтверждают, что доля однокомнатных квартир немного выросла, причем на рынке всего московского региона, однако Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, считает, что студий стало меньше. «Это связано с тем, что в конце 2020 - начале 2021 года было зафиксировано возвращение инвесторов на рынок недвижимости, и студии вымывались быстрее всего», - говорит эксперт.

Действительно, другие комментаторы тоже говорят, что быстрее всего продаются недорогие студии на средних этажах в объектах с хорошей транспортной доступностью, а также однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что естественно для «народного» жилья.

По словам Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), сегодня ситуация на рынке новостроек такова, что покупатели охотно приобретают «всё»: и недешевые квартиры на старте продаж, и жилье в уже готовых домах, не говоря уже о наиболее доступных по цене лотах, которые сейчас расходятся как горячие пирожки.

Более того, наиболее ликвидные лоты даже не успевают выйти в открытую продажу, потому что их бронируют еще до старта. «И в массовом сегменте стала распространяться практика закрытых продаж и раннего бронирования, когда еще до официального старта проекта формируется лист ожидания», - замечает Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Правда, по мнению Сергея Коврова («НДВ-Супермаркет недвижимости»), говорить о значительном вымывании и сокращении выбора можно непосредственно в границах «старой» Москвы. Именно в столичной локации, по его данным, предложение уменьшилось на 28% по сравнению с декабрем. В Московской области на данный момент количество лотов снизилось только на 3%, в Новой Москве на 8%.

Курс на «усыхание» площадей и проекты с «бизнес-фишками»

Эксперты отметили несколько ярких тенденций в массовом сегменте.

Отделка. Спрос на квартиры с отделкой продолжает расти, по оценке Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», на конец первого квартала объем предложения с отделкой в массовом сегменте превысил количество лотов в продаже без отделки. По данным «Бон Тон», в комфортклассе с отделкой реализуется 63,3% предложения, с предчистовой отделкой - 11,5%, на долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,7% (например, в проектах ПИК).

Сокращение площадей. Если в 2018 году средняя площадь лота в массовом сегменте достигала 58,8 кв. м, то в настоящий момент она составляет 53,7 кв. м (цифры Est-a-Tet). Сегодня можно купить однокомнатную квартиру площадью от 26 кв. м, двухкомнатную – от 33,5 кв. м, трехкомнатную – от 50 кв. м, замечает Сергей Нюхалов («Гранель»). «Доходы населения снижаются, поэтому, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, многие выбирают небольшие квартиры с функциональными планировками. Востребован евроформат: эргономичное пространство, где «работает» каждый квадратный метр», - объясняет эксперт.

Концепция проекта. Все чаще в проектах массового сегмента встречаются опции, присущие более высоким классам жилья. Это система «Умный дом», комплексная система безопасности (доступ в здание и на паркинг с помощью электронного ключа или RFID-меток), колясочные, «лапомойки», качественное благоустройство и ландшафтный дизайн, говорит Роман Родионцев (Est-a-Tet). Появляются собственные подземные паркинги и фитнес-клубы, как в жилых комплексах «Тринити» и Profit от ГК «Гранель». Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции») приводит в пример ЖК «Любовь и голуби», где проектом благоустройства предусмотрена многофункциональная workout-зона с настольным теннисом, площадками для занятий спортом, собственным игровым полем с трибунами для болельщиков, lounge-зона с беседкой и качелями. А во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» запланирован бесплатный коворкинг, который может трансформироваться в студию йоги или площадку для деловых встреч.

Цены будут расти вплоть до июля

По данным большинства экспертов, средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте старой Москвы находится на уровне 225 тысяч рублей. Рост за первый квартал 2021-го года, по информации Анны Соколовой («Инград»), составил 7% и 23% за год. В Новой Москве средняя цена была равна 179,2 тыс. руб./кв. м (+6% к IV кв. 2020 года; +33% к I кв. 2020 года). В Московской области (до 20 км от МКАД) данный показатель составил 128,6 тыс. руб./кв. м (+8% к IV кв. 2020 года; +32% к I кв. 2020 года).

Статистику по средним ценам и их повышению за год на «старомосковские» квартиры приводит Елена Чегодаева («Бон Тон»): в комфортклассе – 12,5 млн руб. (+15,7%), в стандарт-классе - 10,1 млн руб. (+20,2%).

Главная причина роста цен - всё тот же набивший оскомину ажиотажный спрос, подстегиваемый ипотекой с господдержкой. Отсюда и сокращение предложения, и вымывание наиболее ликвидных лотов. Ну и надо учитывать увеличение себестоимости строительства, за счет удорожания строительных материалов, услуг смежников, переход на более дорогое проектное финансирование.

Участники рынка считают, что ценовой рост продолжится до середины года, то есть – до июля, пока еще работает программа ипотеки с господдержкой. А затем более чем вероятно, что в московском регионе ее остановят. И весьма возможен еще один последний рывок в забеге покупателей, который обернется всплеском спроса накануне закрытия программы. Тогда цены, видимо, достигнут пиковых значений.

Впрочем, эксперты дают такой прогноз с оговорками, например, Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья») допускает, что цены вырастут в ближайшее время еще на 6-8%, хотя «многое будет зависеть от активности покупателей в этот период».

Что касается дальнейшего развития события, то на эту тему есть прогноз IRN.RU о возможной стагнации рынка. Ставки по ипотеке уже начали подниматься (после того, как Центробанк повысил ключевую ставку до 5%), и хочется надеяться, что нынешний перекос на рынке, когда бешено растущие цены съедают ипотечную льготу, уйдет в прошлое.

Самые популярные проекты

По данным Est-a-Tet, самыми востребованными проекты в 2020 году и в I квартале 2021 года на основании средних темпов реализации стали «Зеленая Вертикаль», «Профит», «Люблинский парк», «Станция Л» и «Перовское 2».

ТОП-10 жилых комплексов по наиболее высоким темпам реализации с января 2020 по январь 2021 г.г. на основании данных Росреестра по зарегистрированным ДДУ. 

Основные преимущества ЖК «Зеленая Вертикаль» («Э.К.-Девелопмент») - шаговая доступность до метро («Лесопарковая» в двух минутах ходьбы, «Аннино» - в 20), расположение рядом с Битцевским лесом и квартиры с отделкой. В начале апреля, по данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена составляла 198,4 тыс. руб./кв. м. В настоящее время, по данным базы новостроек на IRN.RU, - 207 290 руб. Цены на квартиры стартуют с 7,7 млн руб.

ЖК Profit («Гранель») пользуется популярностью благодаря расположению в пешеходной доступности станций метро «Нижегородская» и «Стахановская» и МЦК «Нижегородская». Часть квартир в ЖК реализуется с чистовой отделкой. Минимальный бюджет покупки – 6,3 млн руб. за студию без отделки площадью 22,7 кв. м.

Жилые комплексы «Люблинский парк» (ПИК) и «Станция Л» (Seven Suns Development) интересны покупателям благодаря низким бюджетам покупки, компактным планировочным решениям и квартирам с отделкой. В ЖК «Люблинский парк» минимальный бюджет – 5,4 млн руб. за студию с чистовой отделкой площадью 21,5 кв. м., в ЖК «Станция Л» – 5,3 млн. руб. за студию с отделкой площадью 26,95 кв. м.

Проект «Перовское 2» (ПИК) пользуется высоким спросом благодаря близости к станции метро и МЦК «Нижегородская», низким бюджетам, чистовой отделке и компактным планировочным решениям. Минимальный бюджет – 5,7 млн руб. за студию с отделкой площадью 20,1 кв. м.

Помимо участников топ-10, эксперты советуют обратить внимание на новый проект ГК «Основа» «UNO.Старокоптевский», рядом со станцией МЦК «Коптево» и Головинскими прудами. Квартирография - от студий до 1-2-3-4-комнатных квартир, включая квартиры «евроформата», с угловыми окнами и панорамным остеклением балконов и лоты с террасами. Минимальная стоимость предложения в проекте составляет 7,8 млн рублей.

ЖК «Лучи» на высокой стадии строительства (часть корпусов сдана) от Группы ЛСР расположился рядом со станцией метро «Солнцево». Он включает панельные дома серии «Евро’Па» четыре детских сада, две школы, физкультурно-оздоровительный комплекс, подземные паркинги. Стоимость квартиры – от 8,9 млн руб.

В Новой Москве популярен ЖК «Городские истории» от ТПУ «Рассказовка», который отличается удачным месторасположением - в двух минутах ходьбы находится станция метро «Рассказовка». Минимальная стоимость студии, по данным «Метриум» составляет 5,2 млн рублей (20,3 кв.м.) однокомнатной квартиры – 7,5 млн рублей (35,9 кв.м.).

Также среди новомосковских жилых комплексов стоит выделить проекты девелопера А101 - «Москва А101» (от 12,6 млн руб.), «Испанские кварталы» (от 5,3 млн), «Прокшино» (от 5,5 млн) «Белые ночи» (от 4,9 млн руб.) Это масштабные проекты с социальной инфраструктурой, современной архитектурой, недалеко от станций метро.

Продолжаются продажи в большом комплексе «Новые Ватутинки» в поселке Десеновское. Застройщик - компания «Инвесттраст». Возведено два жилых квартала – малоэтажный «Южный» и «Центральный». Дома – монолитные и панельные серий П-3М и П-111М, от трех до 17 этажей с подземными, наземными и многоуровневыми парковками, детскими садами, школами и поликлиникой. Цены начинаются от 4,5 млн руб.

Среди интересных подмосковных жилых комплексов - ЖК «Новое Пушкино» от ГК «Инград» - масштабный проект комплексной застройки с социальной инфраструктурой. Наиболее привлекательное предложение в проекте: квартира-студия площадью 27,8 кв. м за 4,1 млн руб. с чистовой отделкой.

Рядом с Мытищами ГК «Гранель» продает квартиры в семейном ЖК «Императорские Мытищи», это 20 корпусов с двумя детскими садами, школой и поликлиникой. Стоимость – от 2,9 млн руб. за студию.

В Мытищинском районе, недалеко от водохранилища, расположен и ЖК «Афродита» от компании «Стройлаб»: 7 жилых корпусов с детским садом, парковой зоной, торговым центром и многоярусным гаражным комплексом. В реализации квартиры в строящемся корпусе № 7. Стоимость от 3,9 млн руб. В основном однокомнатные квартиры площадью от 37 кв. м. Остальные корпуса построены и заселены.

Также покупателям с детьми подойдет новый квартал «Семейный» ГК «Инград» в рамках крупного комплекса «Одинград» в Одинцове. Квартал включает 11 монолитных корпусов 24-25 этажей с охраняемой территорией. Планируется строительство школы и детских садов. Стоимость квартир – от 4,1 млн рублей.

Наконец, можно рассмотреть квартиры в малоэтажных подмосковных комплексах. Например, в построенном ЖК «Красногорск Парк» от застройщика «АК Соратник» с минимальной ценой предложения 4,5 млн руб. И в проекте «Клюквенный» - от ГК «Гранд» в Щелковском районе. Здесь цена квартиры начинается от 2,9 млн рублей.