«Полностью переходить на эскроу-счета тяжело, эта технология не отработана»

Директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов в интервью Новострой-М рассказал о том, как рынок готовится к переходу на проектное финансирование и продажи через эскроу-счета, как компания намерена адаптироваться к новым правилам игры, на сколько вырастут цены на новостройки и где лучше купить квартиру — в Подмосковье, Новой Москве или в старых границах столицы.

Давайте начнем с итогов 2018 года — чем он запомнился?

В целом год прошел более или менее стабильно. Однако на рынок сильно повлияло именно ожидание глобальных изменений законодательства в 2019 году. Я имею в виду переход на эскроу-счета и связанное с этим повышение цен на новостройки, которое, по оценкам разных специалистов, может составить до 20%.

Это повышение будет происходить плавно в следующем году, или будет какой-то резкий скачок?

Изначально планировалось, что переход на счета эскроу будет плавным: те проекты, которые запущены, где есть первые заключенные договоры, будут работать по старым схемам, параллельно будут появляться новые проекты, они работать будут по новым схемам. И, соответственно, мы ожидали, что и повышение цен будет плавным.

А сейчас идет речь о том, что правила изменятся кардинально и с 1 июля все жилые проекты будут переведены на счета эскроу (соответствующий закон был принят в конце декабря — примечание Новострой-М). Это, конечно, уже более жесткий вариант, резкий переход на новую ценовую политику и достаточно сложная ситуация для всех: потребители будут не готовы к резко выросшим ценам, а застройщики не смогут остановить продажи, не смогут поставить на паузу реализацию уже строящихся проектов, ведь им нужны будут деньги на завершение строительства. Словом, ожидается достаточно жесткая конкурентная борьба.

Как ваша компания будет действовать в таких условиях?

Надо полностью пересчитывать экономику проектов, смотреть планы и стратегию по вводу корпусов, а скорость строительства точнее взаимоувязывать со скоростью продаж.

Я так понимаю, при таком варианте у застройщиков есть два пути: либо прекращать продажи по ДДУ, не продавать через эскроу и достраивать на свои деньги и продавать готовые квартиры, либо все-таки переходить на эскроу и продавать уже по новой модели. Вам какой вариант ближе?

Я думаю, все будут, наверное, сочетать два варианта. Потому что полностью переходить на эскроу-счета достаточно тяжело. Сам механизм работы эскроу-счетов не доработан, никто не знает, как он будет работать. Механизм проектного финансирования также не доработан окончательно.

Да банки сами пока не готовы работать в новых условиях, у них эта технология не отработана, не опробована, они сами работают в экспериментальном режиме. Понятно, что для них это тоже тяжелая задача.

Поэтому один из проектов мы планируем опережающими темпами перевести на эскроу-счета и получить проектное финансирование. Это позволит нам отладить все процедуры.

Почему же законодатель тогда так спешит?

Законодатель хочет защитить дольщиков. Власти хотят решить проблему обманутых дольщиков раз и навсегда и как можно быстрее. Они тоже прекрасно понимают, что если перевести часть проектов на счета эскроу, а часть оставить по старым схемам, то в течение этого периода есть риск, что все-таки обманутые дольщики снова появятся.

Я согласна с вами, что вся эта история была затеяна, чтобы избавиться от понятия «обманутый дольщик» в принципе. Ваше мнение — это все-таки поможет искоренить эту проблему?

Я думаю, что тот механизм, который работает сегодня, а именно когда на каждое разрешение на строительство открыты специальные счета, когда каждая стройка страхуется в государственном фонде — это уже стопроцентная гарантия того, что не будет новых обманутых дольщиков.

Более того, могу сказать, что государственный фонд, на мой взгляд — это гораздо более надежная организация, чем частный банк. Государственный фонд или государственный банк никогда не обанкротятся. Если в какой-то момент у них возникнет краткосрочная нехватка средств, государство поддержит. Понятно, что частная страховая компания или частный банк, в какой-то момент получив финансовый разрыв, могут просто рухнуть.

А вы поддерживает инициативу увеличить отчисления в фонд дольщиков до 6% с 1,2%?

По нашим оценкам, 1,2-1,5%, максимум 2%, закрывают всю проблему старых обманутых дольщиков и могут закрыть и новые проблемные проекты. Цифра 6% может быть вызвана желанием решить накопившиеся проблемы сразу, за один день. Сейчас нужна определенная сумма для достройки всех проектов, эту сумму разделили на всех и сказали: эти 6% закроют наши проблемы. Но ведь эти платежи в размере 6% останутся и дальше, куда девать потом эти деньги?

Говорят, что нагрузка на застройщика при использовании счетов эскроу — это дополнительно где-то 4,5-5%. Вы согласны с такими цифрами?

Абсолютно нет. Эта оценка сильно занижена. Сегодня банки говорят о том, что проектное финансирование будет, скорее всего, под 7-8-10% годовых, 4-5% не получит никто. Те критерии, которые были выработаны для того, чтобы застройщик получил кредит под 4-5% годовых, невыполнимы в нашей стране. Все крупные застройщики уже это обсудили и пришли к выводу, что ни один из них не попадает под эти критерии. Поэтому, скорее всего, это будет 8% годовых. Минимальный срок стройки — 2 года, это уже 16%, а так мы говорим, скорее всего, о 20%. Да, а сэкономим мы при этом 1,2% на отчислениях в фонд, которые отменят при этой схеме.

Многие застройщики предлагали по мере строительства объектов частично открывать доступ к счетам эскроу. Почему законодатель не соглашается на эту схему работы?

Для застройщиков эта схема удобна, а для властей — нет, и я могу объяснить почему. Дело в том, что сейчас предполагается такая схема эскроу-счетов: все деньги лежат в банке, и если вдруг с застройщиком что-то случится, он не сумеет достроить дом, банк берет всю сумму и отдает дольщикам, все. Да, дольщик пострадает, он не получит проценты, если он брал деньги в ипотеку, он не получит никакую неустойку, ничего — просто ту сумму, которую он вносил. И эти деньги у банка есть. Если счета будут раскрываться поэтапно, а банкротство застанет застройщика на поздней стадии строительства, он уже часть денег снимет и потратит в строительство. Эти деньги есть, вот они, но они в стройке. Банк уже не может вернуть всю сумму дольщику, и он будет вынужден каким-то образом находить другой компромисс.

«Гранель» — один из самых крупных игроков на подмосковном рынке. Как мы знаем, недавно обанкротился еще один крупный игрок — Urban Group. Скажите, пожалуйста, расчистилась как-то дорога, вы получили пространство для маневра в Подмосковье, когда ушел такой крупный конкурент?

Мы ожидали, что поток клиентов Urban Group придет к нам, тем более, когда рядом с их проектом «Видный город» мы запустили наш ЖК «Государев дом». Но спрос особо не вырос. Видимо, эти потенциальные клиенты перераспределись как-то иначе.

Что сейчас происходит со спросом на рынке новостроек Подмосковья? Многие эксперты говорят, в Подмосковье продажи идут плохо, спрос перетекает в Москву. Все действительно так плохо?

Ни одного плохого слова не могу сказать ни про один из наших проектов. Везде идет только рост по продажам или по выручке.

А какие самые успешные проекты у вас в этом году в Подмосковье?

В Подмосковье у нас стартовало в 2018 году три новых проекта: «Пехра», «Бригантина» и «Инновация». Все три проекта расположены в очень хороших локациях, поэтому старт продаж был лучше наших ожиданий, мы вышли на хорошие показатели сразу, с первых 3 месяцев. Хотя готовились к тому, что будет плавный рост продаж и нам понадобится около 6-7 месяцев.

А на сколько цены со старта выросли уже сейчас, на сегодняшний день?

По этим трем проектам уже на 10% выросли цены, и мы рассчитываем на дальнейший рост. По отношению к 2017 году продажи у нас выросли в 2,1 раза, то есть на 110%, это 11 месяцев 2018 года к 11 месяцам 2017 года.

Вы можете назвать тройку самых продающихся проектов?

Это «Государев дом» в Видном, «Москвичка» в Новой Москве, а также «Инновация» в Одинцово.

Про «Москвичку» отдельно хотелось бы поговорить и вообще про Новую Москву. Почему вы туда пришли, вы же всегда в Подмосковье в основном работали?

Не зря говорится, что не стоит держать все яйца в одной корзине, мы считаем, что Новая Москва обязательно должна быть в портфеле наших проектов. Чем большую географию охватывает компания, тем устойчивее она будет работать.

География — это важный фактор, но Новая Москва такая неоднородная, там около МКАД хорошо развивается территория, а чем дальше — тем хуже.

В Новой Москве очень хорошо растет транспортная доступность, все глубже уходят новые ветки метро, поэтому Новая Москва удобнее, чем Подмосковье, и выгоднее в плане цен на квартиры. При этом в Новой Москве другой спрос — там покупают жилье те, кому важна столичная «прописка». Для своих родителей, к примеру, люди часто выбирают именно Новую Москву.

В Подмосковье все-таки больше едут люди из отдаленных районов, им, можно сказать, нужно приблизиться к Москве через Подмосковье, а в Новую Москву зачастую едут из «старой» Москвы, и таких клиентов достаточно много.

А кто основной покупатель в Новой Москве?

Это как те, кто выбирают между Подмосковьем и Новой Москвой, так и те, кто выбирают между Новой Москвой и «старой» Москвой. К сожалению, районы «старой» Москвы рядом с МКАД в социальном плане намного более «тяжелые», чем районы Новой Москвы, где вся застройка новая, там совершенно другой слой населения. Новая Москва сегодня определенно привлекательнее, чем Москва «старая», «примкадная».

В основном квартиры на присоединенных территориях покупает молодежь, и они очень быстро принимают решение. Для них важен и общественный транспорт, и доступность на личном автомобиле, и цена квартиры, разумеется. В наших проектах мы не видим никакого спада, продажи и цены растут в каждом отдельном проекте, потому что мы выбираем удачные локации. И в какой-то степени в Новой Москве мы, наверное, отбираем какой-то определенный спрос даже из Подмосковья.

А в Подмосковье важнее сейчас выбрать правильную локацию? Вот в Новой Москве, действительно, ведут метро, дороги строят, а Подмосковье-то не так хорошо развивается в плане инфраструктуры. Там есть опасность купить не ту площадку, которая может заглохнуть и потянуть вниз экономику проекта?

Думаю, да, есть такая опасность, потому что все-таки транспортная доступность становится для Подмосковья одним из главных факторов. Если есть поблизости метро, до него быстро можно доехать, или есть железная дорога, где станция недалеко расположена, такие проекты пользуются спросом. Возьмите наш ЖК «Театральный парк» — это буквально дачное место, и станция железной дороги в пешей доступности, идти около 10 минут.

На машинах люди не очень активно перемещаются, главное — железная дорога?

Ездят и на машинах, но возможность уехать в Москву на электричке и за 20 минут оказаться в центре Москвы побеждает.

Что больше всего привлекает клиентов в ваших самых успешных проектах в Подмосковье — «Бригантине», «Инновации»?

В «Бригантине» квартиры покупает в основном местное население, которое соскучилось по интересному предложению. Новостроек в Долгопрудном практически нет. Наш жилой комплекс расположен в очень удачной локации на берегу канала Москвы-реки, из окон будут открываться прекрасные виды. Рядом замечательный парк. Кстати, в этом проекте люди стремятся покупать большие квартиры.

ГК «Гранель» зарекомендовала себя на рынке, наверное, как продавец малогабаритных квартир. Средняя площадь в наших проектах немного ниже, чем у других. Если мы говорим, что по Подмосковью в среднем диапазон метражей около 40-45 кв. м, то в наших проектах это 35-38 кв. метров.

А вот в Долгопрудном (ЖК «Бригантина») выбирают большие квартиры — люди покупают их для того, чтобы жить в этой квартире, не руководствуясь принципом «сейчас купить хоть какую-то, а там дальше поживем — увидим». Такая же картина в Королеве, где также жилье покупают местные жители, и они рассматривают покупку как улучшение жилищных условий, стремятся купить квартиру именно для себя и своей семьи на долгие годы.

Квартирография проекта сейчас, когда рынок штормит, такая турбулентность, это важно? Что такое грамотная квартирография?

Сделать грамотную квартирографию — это значит подобрать, уловить тренд и понять, что будет нужно людям через два года, потому что проектирование и продажа идут с большим лагом.

У вас тоже основная доля продаж в ипотеку?

Да, конечно, больше 70%. И сейчас, когда ставка подросла, это подстегнуло спрос.

А что будет с ипотекой в 2019 году, если ставка потихоньку начала расти, не просядет спрос?

Ничего страшного не произойдет. Когда была акция «12-12-12» у Сбербанка, все были очень рады. Ипотека 9,4% — это эйфория, это почти даром. Я думаю, пока ставка не вернется к цифрам 12-13%, все будет спокойно, спрос будет стабильный. К тому же, ставка выше этих показателей уже может начать влиять на спрос. Ставка 12-13% — это такой психологический барьер. Скажем так, 1% увеличения ставки — это минус 5% покупателей.

Аналитики говорят, что грядет рецессия, денег у людей становится все меньше. Хороший был спрос летом, потому что покупательская способность росла, а сейчас доходы падают, все будет плохо, надо будет затянуть пояса. Вы оптимистично смотрите в будущее или осторожно?

Я думаю, любой здравомыслящий человек смотрит в будущее с осторожностью и одновременно с оптимизмом. Все мы надеемся, что все будет нормально, что будет взвешенная политика со стороны государства, что бизнесу не дадут просто рухнуть. Надо быть готовым к переменам и не надо их бояться, важно, чтобы они только не были фатальными.

Как вы считаете, будут какие-то банкротства в этом году среди застройщиков или просто слияния-поглощения?

Думаю, будет то, и другое. В первую очередь, тяжело придется мелким компаниям и тем застройщикам, которые вывели неудачные проекты. При повышении цен рынок обязательно сузится, конкуренция вырастет, и это будет не ценовая конкуренция, потому что уже некуда опускаться и затраты выросли у всех. Цены растут не потому, что все договорились и подняли цены, а потому, что растут затраты. Опускать цены будет невозможно, и народ пойдет в те проекты, которые наиболее удачно расположены.

Я так поняла из ваших слов, что сейчас в основном покупают квартиры для себя, для жизни. Инвесторы вообще ушли с рынка?

Наоборот, они вернулись. Их не было достаточно долго, где-то пару лет, наверное, мы не видели в своих проектах людей, которые покупали бы не одну квартиру, а сразу несколько. Сегодня эти люди есть.

Сколько квартир они покупают — две, три? Этаж?

До этажа, наверное, не дошли, но по 7-8 квартир встречаются, приобретение 2-3 квартир — совсем не редкость уже.

И какую доходность они ожидают?

Я так думаю, они не только ожидают, но и получают. Мы видим, что эти инвесторы уже продают квартиры в одних проектах, тут же вкладываются в те, которые находятся на старте продаж, мы общаемся с этими людьми, они уверены, что хорошо зарабатывают. Это наши постоянные клиенты.

Это мы сейчас говорим про Подмосковье или про «Москвичку»?

Это и Подмосковье, и «Москвичка». Сегодня в «Москвичке» уже многие начали продавать свои квартиры, потому что проект хорошо вырос в цене, первые корпуса пошли под сдачу в эксплуатацию. Люди, которые вкладывались в эти корпуса, уже начинают продавать квартиры и инвестируют в «Инновацию» и «Бригантину».

Как вы считаете, в этом году застройщикам не рискованно выводить какие-то крупные проекты из нескольких очередей? Может, надо сосредоточиться на средненьких или даже мелких проектах?

Крупный проект всегда реализуется поэтапно, всегда под скорость продаж можно подстроить скорость строительства, корпус за корпусом выводить в продажу, анализируя денежный поток, выручку, анализируя, что происходит на рынке.

Некоторые эксперты считают, что главное конкурентное преимущество у застройщика сейчас — это скорость строительства. Например, «Донстрой» разрабатывает технологию скользящей опалубки, отказывается от подземных паркингов, оставляет только наземные, потому что возводить их гораздо быстрее, и эта скорость им обеспечит быстрый приток денег, позволит быстро получить доступ к счетам эскроу. Как вы считаете, действительно ли стоит на это делать такой акцент?

Думаю, что стоит. На самом деле у каждого этапа реализации проекта есть свой покупатель: кто-то покупает квартиры на этапе котлована, кто-то за год до сдачи, а кто-то нацелен только на покупку исключительно готового жилья.

Сейчас люди боятся покупать на котловане, как считаете?

Абсолютно нет. По крайней мере наши покупатели действительно уверены, что мы все достроим. Одно я могу сказать точно — сейчас покупатели стали более настороженно относиться к застройщикам. Большинство выбирает только надежного застройщика, изучают его подноготную, всю историю, были или не были просрочены объекты и так далее. Покупатель стал очень подкованным в этом плане.

К тому же, сами компании стали более прозрачными: люди могут изучить все необходимые документы на сайте компании. Так что сегодня выбор делается осознанно, а не просто — прибежали и в первую же компанию деньги отдали.

Важен бренд, и важно, чтобы вся документация была открытой?

Да, совершенно верно. И если возникли какие-то сомнения, а менеджеры не смогли ответить на эти вопросы — люди уходят. То есть если они не получили ответ на какой-то свой юридический вопрос или вопрос по внутренней структуре компании, или их не удовлетворил этот ответ — они уйдут. Поэтому открытость сегодня ассоциируется с надежностью компании.

Вы как-то поддерживаете связь с людьми, которые уже купили квартиры у вас или которые вот-вот купят?

Да, конечно. Для нас принципиально важно оставаться открытыми не только на этапе продажи квартир, но и после. Ведь нередко люди, находясь в режиме ожидания жилья, интересуются вопросами, которые касаются строительства и реализации жилых комплексов. Именно поэтому мы создали группы по каждому ЖК в социальных сетях и ведем там постпродажное обслуживание. К тому же, в нашей компании регламентирован временной промежуток ответа на вопросы — 3 часа на обработку. Таким образом, мы стараемся, чтобы каждый покупатель своевременно получал ответы на все вопросы. С каждым годом клиенты все активнее используют digital-каналы, чтобы «достучаться» до девелоперов.

Получается, что игнорировать соцсети сегодня застройщику нельзя?

Конечно! Это очень важно для репутации. Если люди видят, что ты открыто идешь на контакт, то они больше тебе доверяют и у них меньше сомнений, они не думают, что ты можешь как-то их обмануть. Также руководство нашей компании встречается с дольщиками, с теми, кто купил квартиру, и если у них возникают какие-то вопросы, их провожают на стройку, им показывают технологию строительства, лично разъясняют все возникающие вопросы.

То же самое с проблемными домами, которые мы берем на достройку. Мы ежемесячно проводим встречи с жителями, водим их по площадкам, показываем этапы строительства, динамику, чтобы они были уверены, что с их домами все будет хорошо.

Также мы еженедельно выкладываем данные о динамике строительства, получаем от генподрядных организаций информацию о том, сколько работы в процентах выполнено и выкладываем это тоже в своих группах и на сайте.

На ваш взгляд, 2019 год будет удачным в плане продаж? Не ожидаете провала спроса? Пока нет ничего, что бы нас тревожило. Думаем, что все будет хорошо.

Планируете ли вы как-то менять свое предложение? Например, сейчас многие стали предлагать квартиры с отделкой.

Основная масса квартир у нас продается без отделки, с отделкой идут несколько объектов — «Пехра», «Государев дом», «Театральный парк». Объем квартир, которые продаются с отделкой, небольшой — не больше 10%. Если делать отделку дешево, то непонятно, зачем она нужна: клиент должен все сломать и начать все заново делать. Это лишние деньги заплатить за отделку застройщику, чтобы потом сломать и сделать хорошо? Если делать хорошо, как мы это делаем в наших корпусах, то отделка обходится покупателям порядка 16-17 тысяч за кв. м, что в нашем ценовом диапазоне очень много.

Вы делаете полную отделку или white box?

Все делаем целиком, ставим сантехнику, остается только поставить мебель. Если делать предчистовую отделку, отличие по цене будет не сильно большое.

Просто все говорят, что люди уже наигрались в ремонт, хотят прийти, поставить диван и жить.

Хотят, но это дорого.

А если включить в ипотеку? Разве тогда не выгодно?

Вот мы только поэтому и делаем такую опцию, потому что есть люди, которые готовы взять квартиру с отделкой в ипотеку, включить стоимость ремонта в договор и выплачивать определенный процент. Но все-таки большая часть людей покупают квартиру с минимальной стоимостью.

То есть отделка у вас будет какими-то подъездами или корпусами, секционно?

Берется одна секция, там производится отделка, и квартиры в этой секции продаются только с ремонтом. Мы специально так делаем, чтобы подъезд был уже чистым. Жители заезжают и понимают, что никто здесь уже не будет таскать строительные смеси.

А 16-17 тысяч за квадрат — это имеется в виду отделка экономкласса? Бюджетные обои, ламинат какой-то дешевый?

Нет, хороший ламинат, качественные обои, добротная сантехника. Это действительно качественный ремонт, который не надо будет переделывать. Мы, конечно, опасались, что люди, которые выберут квартиры с отделкой, будут капризничать гораздо больше, чем покупающие квартиры без отделки. Я имею в виду, что при передаче квартиры, покупатели будут искать, где поковыряться, к чему придраться.

Если квартира полностью отделанная, можно уже искать недочеты во всем: как приклеены обои, как выровнены стены, как сантехника установлена, как плитку положили. Но опыт показал, что передаются квартиры с первого раза. Качество наших квартир настолько высокое и подрядчики работают настолько хорошо, что замечаний в квартирах с отделкой от дольщиков почти не бывает.

Кто в основном покупает квартиры с отделкой — молодые семьи или одинокие покупатели, у которых просто нет сил, ресурсов на этот ремонт?

Все, явно выраженного какого-то сегмента нет. Кстати, мы посчитали, сколько люди готовы потратить на ремонт, и это не больше 800 тысяч рублей. При этом на студию метражом до 25 «квадратов» в основном люди готовы потратить до 300-400 тысяч рублей, не больше. Но делать дешево и плохо, повторюсь, мы не хотим, так как будут нарекания, имидж испортится. Сейчас у нас все хорошо с репутацией: нет ни одной просрочки за всю историю компании, ремонт всем нравится.

Как вам это удается?

Свои секретные технологии.

Сколько проектов вы планируете вывести в 2019 году?

Скажу так: мы однозначно планируем вывести на рынок недвижимости еще несколько новостроек.

Я так понимаю, что застройщики на сегодняшний день поделились на две категории: те, которые стараются побыстрее все достроить и уйти из этого бизнеса, и те, которые готовы остаться и расширяться.

Думаю, возможно, так и будет. Но в банкротстве каких-то компаний или в том, чтобы отрасль обвалилась, не заинтересован никто. Власти ищут компромисс: как сделать так, чтобы не было рисков, и в то же время сохранить отрасль, чтобы она развивалась, поскольку строительство — это системообразующая отрасль для нашей экономики.

На ваш взгляд, почему не сработала система со страхованием ответственности застройщиков, ведь застройщики тоже отчисляли проценты от договоров?

Во-первых, не все дольщики даже Urban Group были застрахованы, там разные схемы были. Во-вторых, серьезные страховые компании не пошли в этот бизнес, они просчитали свои риски и сказали, что здесь мы ничего не заработаем кроме проблем, нам нужны совершенно другие тарифы. А вот мелкие компании пошли и просили за свои услуги мало — вплоть до 0,2-0,3%. Все прекрасно понимали, что так схема не сработает, эта компания рухнет, как только случится крупный страховой случай. Тем не менее, формально все выполнили требования закона, а вот на деле защиты не добавилось.

Поэтому было принято абсолютно правильное решение — создать государственный страховой фонд. Надо было четко еще раз просто подумать, установить взвешенный тариф, чтобы этот фонд действительно мог зарабатывать деньги и обеспечивать всю достройку, предусмотреть более четкий контроль за расходами, чтобы не выводились деньги дольщиков.

Сегодняшняя схема, которая существует, уже нормально работает?

Эта схема вполне жизнеспособна и, наверное, даже оптимальна.

Не надо сильнее закручивать гайки, это уже излишне?

Мы уже работаем по спецсчетам, банк все проверяет, каждый платеж, это полноценный надзорный орган, и этого достаточно для того, чтобы видеть, какой у компании расход денег. При этом, если компания крупная, нет ничего плохого в том, чтобы переводить деньги с одного проекта на другой, если в одном выручка растет, а в другом — падает. Совсем другое дело — если деньги куда-то на другие цели начинали уходить. Когда появлялись «дырки», и деньги начинали утекать мимо строительных объектов, вот тогда начинались проблемы.

А как же банки, которые не готовы к этой новой схеме, но теперь плотно в ней завязаны? Как будет все работать, если осталось всего полгода?

Банки сами не готовы взять на себя ответственность по достройке. Потому что если сейчас, в нашей схеме, за недострои отвечает государственный фонд — специализированная организация, которая на это заточена, то в новой схеме отвечают уже банки.

Они должны стать девелоперами?

Есть банки, которые вернули деньги дольщикам, а теперь разбираются с застройщиком, с его недостроем, с его долгами. Фактически крайними сделали банки в этой ситуации. Разумеется, они хотят стоимость проектного финансирования поднять так, чтобы все свои риски покрыть и в любой ситуации остаться на плаву, чтобы рухнувший застройщик не потопил банк.

Как вы считаете, будет ли выгодно продавать жилье на этапе строительства при всей этой эскроу-системе, либо, может, имеет смысл достроить на свои и продавать уже готовое?

Будет выгодно продавать и на этапе строительства. Потому что продажи все-таки влияют на ставку проектного финансирования, то есть деньги привлеченных дольщиков снижают ставку. Есть и второй момент: жилой дом продается в среднем 1,5-2 года равномерно. В случае, если начать продавать дом после того, как он построен, вы все равно будете продавать его те же 1,5-2 года.

Несмотря на то, что он готов?

Что изменится, если у всех будут готовые объекты? Скорость продаж общая по стране не поднимется — сколько продавали в месяц или в год, столько и будут продавать. Просто покупать будут на более высокой степени готовности. И, соответственно, застройщик вынужден будет готовый дом отапливать, освещать, охранять, платить налоги и потихоньку-потихоньку продавать, пытаясь еще обеспечить сохранность своих квартир, которые не проданы. Это нервотрепка: кто-то уже здесь живет, а кто-то еще ходит, квартиры показывает. Гораздо выгоднее все-таки к моменту ввода иметь полный пул жильцов, которые одномоментно заселились, и все — застройщик передал этот дом и успокоился, он из этого проекта вышел.

На момент сдачи, на примере ваших проектов, какой процент квартир уже продан в среднем?

В среднем 100%. У нас в очень редких случаях остаются отдельные квартиры, а вообще где-то месяца за 2-3 до ввода в эксплуатацию квартиры в продаже заканчиваются. Более того, по некоторым проектам, таким, как «Москвичка», мы сейчас сдерживаем продажи.

Это как?

Сознательно не продаем больше, чем могли бы.

А почему?

Нам еще строить два года.

Не совсем все же понимаю, почему вы лишаете себя этой прибыли?

Если бы мы сейчас захотели, мы продали бы весь объем месяца за три.

И что в этом плохого? И деньги в новую стройку, и больше оборот.

Деньги никуда нельзя использовать, кроме как на это строительство, но будут они лежать на счете в банке. И все. А если мы будем их получать поэтапно, с ценой может произойти что — она может вырасти. То есть каждая следующая продажа дороже предыдущей. Мы сознательно растягиваем продажи до ввода, чтобы иметь равномерный поток денег, необходимый на строительство, и по максимальной цене продавать квартиры. Продавать надо столько, сколько необходимо денег для компании, у нас очень взвешенная финансовая политика.