ПРОЩАНИЕ С «ДОЛЁВКОЙ»: ВОЗМОЖЕН ЛИ РОСТ ЦЕН

19 февраля
Чтобы жилье оставалось доступным, строителям нужны дешевые кредиты

Рынок новостроек готовится к радикальным переменам – к отказу от долевого строительства. Напомним, что в прошлом году президент России Владимир Путин поставил задачу перед строительными чиновниками - за три года обеспечить переход к проектному финансированию. Это значит, что главным источником средств для строительства будут банковские кредиты, а не деньги дольщиков. Покупатели будут расплачиваться за уже готовые, построенные квартиры. Главная идея новшества – защитить деньги людей и избавиться от проблемы обманутых дольщиков.

Граждане будут открывать в уполномоченных банках эскроу-счета (англ. еscrow – условное депонирование), и средства будут перечисляться застройщику после того, как он выполнит свои обязательства – построит дом. А застройщик и банк будут заключать договор целевого кредита. Гарантировать исполнение застройщиками обязательств поручается АИЖК (Единому институту развития в жилищной сфере). Первый подготовительный этап продлится по 30 июня 2018 года. За это время будет совершенствоваться нормативно-правовая база, отрабатываться механизм счетов эскроу, их страхования, регистрации договоров ДДУ заключенных по схеме эскроу, ведь закон № 214-ФЗ еще продолжает действовать. На втором этапе - с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года – договоры ДДУ будут заключаться по двум моделям - с использованием механизма счетов эскроу и с использованием механизма компенсационного фонда дольщиков (когда застройщик платит взнос с каждого договора ДДУ, это тоже новая схема, она заработала у нас совсем недавно). И, наконец, на третьем этапе - с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года – применяться будут только счета эскроу. Что касается кредитов для застройщиков, то власти обещают, что банки будут выдавать их под небольшой процент.

На бумаге процесс перехода выглядит довольно гладко, но понятно, что на практике будет непросто. Редакция «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» спросила профессионалов рынка недвижимости – что они думают о предстоящих переменах. Представляем читателям подборку мнений.

Андрей Цвет, Директор по развитию ГК «Гранель»:

В современной экономической ситуации долевое строительство – это практически единственный способ для 80% застройщиков обеспечить реализацию своих проектов, а для большинства граждан приобрести себе жилье на 10-20% ниже среднерыночной стоимости. В стадии строительства в рамках 214-ФЗ сейчас находится около 120 млн кв. м жилья, а объем средств, вложенных в многоквартирное жилищное строительство, составляет около 4,6 трлн рублей.

Безусловно при отмене долевого строительства строительный сектор может показать рост цен на жилье (в случае, если проектное финансирование будет под высокий процент, как сегодня - ставка на использование кредита варьируется от 10 до 20% годовых). Однако, в случае, если банки будут готовы предоставлять финансирование хотя бы под 5-7%, то существенного роста цен не произойдет.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

Переход на проектное финансирование — это движение в направлении цивилизованных правил строительства, действующих в наиболее развитых странах. Известно, что в Европе деньги покупателей лежат на специальном счете застройщика, и получить доступ к ним он может лишь после сдачи дома в эксплуатацию. Но чтобы работать по таким правилам, необходимо иметь возможность брать кредиты под низкий процент. Это одно из главных препятствий для отказа от долевого строительства в России. Второе – это нестабильная экономика, невозможность положиться на банки. В Европе, например, есть Центральный европейский банк – регулятор, который в том числе обеспечивает обязательства всех банков перед клиентами, выступает гарантом выполнения банками взятых на себя обязательств. У нас же у банка могут внезапно отозвать лицензию, или он может лопнуть, превратив в прах все сбережения и активы своих клиентов.

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон»:

Юридически возможность использовать счета эскроу существует с июля 2017 года, но на практике не используется из-за слишком высоких процентных ставок при проектном финансировании строительства. Если на государственном уровне удастся добиться снижения стоимости кредитования застройщиков, то через несколько лет вполне возможен переход на эскроу расчеты по договорам участия в долевом строительстве.

Кроме того, разговоры об отмене долевого строительства вызывают недоумение относительно единообразия государственной политики в России. Изменения в 214-ФЗ (июльские поправки, мы их недавно обсуждали в статье «Поправки в 214-й закон: как изменится рынок для покупателя». Прим. ред.) начнут применяться только к новым проектам, разрешение на строительство, по которым будет получено после 01.07.2018 г. Если долевое строительство будут отменять, то зачем тогда вносят изменения в 214-ФЗ? Также бесполезным становится и компенсационный фонд, который создается для решения проблем обманутых дольщиков…

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty:

Для плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию срок поставлен слишком маленький – резкое изменение правил игры приведет к сильным потрясениям в сфере недвижимости. Пока проектное финансирование не сможет конкурировать с «долёвкой», поскольку не может предложить выгодные условия для покупателей – речь не только о ценах в целом, но и о скидках на низких стадиях готовности проекта. Для застройщиков это тоже удар, исчезает один из основных каналов получения средств. Можно говорить и о сложностях с получением кредитного финансирования и снижениях темпов строительства, что особенно отразится на региональных рынках.

Конечно, рынок давно требовал реформирования и более строгого контроля в ряде направлений, например, вопрос с обманутыми дольщиками все время оставался на повестке дня. Но перемены слишком неожиданные – пока проектное финансирование не в силах конкурировать с долевым строительством, в выигрыше остаются только кредитные организации.

Эдуард Жучков, исполнительный директор УК «Фонд Юг»:

Предполагаю, этот переход решит проблему обманутых дольщиков вне зависимости от ее масштабов. Но при этом стоит ожидать повышения стоимости недвижимости для конечного потребителя, исчезнет с рынка такое понятие, как инвестиционная покупка, потому что готовое жилье будет продаваться по максимально высоким ценам.

К моменту окончательного перехода к проектному финансированию будут ужесточены требования, которые уже сейчас распространяются на застройщиков. В первую очередь это выражается в положительном реноме компании, а именно - в собственном построенном жилье, в наличии собственных средств, замороженных на счетах, необходимых для достройки объекта или на случай других форс-мажорных обстоятельств, в внесении собственных средств на начальном этапе строительства. Как уже было озвучено ранее с рынка уйдут небольшие компании. Цены возрастут, приблизительно не менее 20%, так как самые маленькие проекты строятся год-полтора и даже с сегодняшней банковской ставкой 12-15% повышение будет не менее чем на 20%.

Анна Урейская, генеральный директор компании «Мангазея Девелопмент»:

Понятно, что защита инвесторов — это, прежде всего, задача государства. Но и участников рынка не может не волновать то, что происходит с обманутыми дольщиками. Поэтому мы поддерживаем законодательные изменения, нацеленные на то, чтобы отрасль каким-то образом реформировать в целях искоренения подобных ситуаций. И надеемся, что переход будет достаточно плавным, чтобы это не повлияло негативно как на строительную отрасль, так и на рынок жилья. Необходимо создать определенные условия. Ведь что такое проектное финансирование? Это целевое привлечение кредитных заемных средств на реализацию проекта. Как будет организовано финансирование? Девелоперы будут реализовывать проект на привлеченные средства, и в какой-то доле, на собственные средства, а только после окончания строительства девелопер сможет продавать объекты строительства, возвращая заемные средства. Причем проценты за кредитные ресурсы необходимо будет уплачивать банку сразу.

В этой связи возникает необходимость работы с банковскими институтами. Поэтому, на мой взгляд, необходимо снижать как процентную ставку по кредитам, так и по ипотеке.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»):

На мой взгляд, замена долевого участия в строительстве нового жилья на полное банковское финансирование однозначно приведет к росту цен на жилье. Увеличение цен составит как минимум 12-15%. Для большинства покупателей это очень заметное удорожание, не стоит забывать, что доходы населения после кризиса даже не начали восстанавливаться. Соответственно, значительная часть покупателей, которые сейчас еще могут позволить себе покупку жилья на ранней стадии, потеряют возможность приобрести квартиру. Таким образом, инициатива, конечно, обещает снижение рисков на первичном рынке, но и грозит ростом цен.

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»):

С одной стороны, долевое строительство выгодно всем – и застройщикам, и дольщикам, и государству, если говорить о правильном бизнесе. Застройщику позволяет сдерживать рост цен, дольщику – купить жилье по более выгодной стоимости, а государству – иметь налоги и наращивать ВВП. Но с другой стороны, во всех развитых странах нет системы продажи квартир на стадии котлована. Вся мировая практика построена на реализации готового жилья, и только профессиональные инвесторы делают инвестиции в тот или иной проект и несут риски.

В то же время внедрение на первичном рынке жилья банковского финансирования однозначно приведет к повышению требований к застройщику и его проекту со стороны банков. Мы также увидим, чьи проекты действительно продуманы и просчитаны, а какие не могут быть реализованы из-за повышенных рисков. Вызывает тревогу только возможная монополизация рынка девелопмента крупнейшими игроками, которые имеют преференции в доступе к ресурсам (площадкам, коммунальным сетям, финансированию).

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

Проектное финансирование широко применяется и сегодня. Большинство девелоперов в том или ином виде привлекают кредиты. Разница лишь в том, что они делают это дозированно, то есть получают кредит, скажем, на начале реализации проекта или в стадии активных строительно-монтажных работ и тратят его на ограниченные цели. Проще говоря, далеко не весь проект реализуется исключительно на деньги банка. Застройщик старается сочетать проектное финансирование с привлечением средств дольщиков, а также использованием собственных резервов. Именно стабильный поток денежных поступлений от реализации позволяет девелоперу досрочно выплатить кредит и получить прибыль. Прежде всего, безусловно, требуется снижение ставок по кредитам. Деньги на реализацию проекта должны быть недорогими и предоставляться на большой срок, чтобы «ценник» за квадрат не взлетел до небес только из-за необходимости расплаты с банком по долгу и процентам. Однако подчеркну, что даже в этом случае, себестоимость жилья вырастет. Второй фактор – это макроэкономическая стабильность. Строительство всегда требует много времени, все проекты в данной сфере отличаются длительными сроками реализации и окупаемости. Чтобы делать такие инвестиции, банки, да и сами девелоперы, должны понимать, что в ближайшие 5-10 лет в экономике страны не случится никаких потрясений и девальваций. К сожалению, таких условий сегодня нет. Полагаю, что для снижения ставок по кредитам для застройщиков властям понадобится запустить программу субсидирования ставок. Как вариант, можно было бы учредить государственный строительный банк, который специализировался бы на финансировании жилищных проектов

Валентина Епифанова, вице-президент по правовым вопросам концерна ЮИТ:

Ключевым, на мой взгляд, фактором, который будет способствовать переходу от долевого строительства к проектному финансированию, является именно стоимость такого финансирования, а также достаточность ликвидности у банков и их желание финансировать жилищное строительство. Строительный бизнес всегда был высокорисковым для банков. Авторы этой идеи ссылаются на европейский опыт проектного финансирования, но при этом забывается стоимость кредитования в Европе и в России. Однозначно можно сказать, что эта идея должна широко обсуждаться с бизнесом, а не решаться в недрах закрытых комиссий и комитетов.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Нужно также понимать, что на европейском рынке недвижимости нет понятия долевого строительства, продажа квартир или апартаментов осуществляется только в готовых домах, к тому же почти всегда с отделкой и даже с меблировкой. Европа привыкла видеть только готовый продукт. Надо предполагать, что мы пойдем по аналогичному пути. Правда, ставки по кредитам в Европе для застройщиков порядка 4%, в то время как у нас значительно выше. И использование схемы проектного финансирования в том виде, в котором оно существует сейчас, приведет к удорожанию недвижимости. Если же будет разработан механизм государственного участия, то удорожания удастся избежать.

Резюме www.metrinfo.ru

Итак, наши эксперты в один голос предсказывают что цены на недвижимость в результате перехода на проектное финансирование, скорее всего, вырастут. Правда, если кредиты будут недорогими, тогда всё вроде не так и страшно. Вероятнее всего, банковские деньги для застройщиков будут дороже денег дольщиков, значит, строить будут меньше. Пойдут ли в этом случае цены вверх? Тут надо учитывать, что рынок новостроек в Московском регионе сегодня переполнен, и необходимо, чтобы покупатель эти «излишки» переварил. Это процесс небыстрый – на несколько лет. Когда рынок сбалансируется, тогда и возможен рост цен. Короче говоря, еще года три в запасе у потребителя на спокойные покупки есть, а там посмотрим!