ТАКОГО КОШМАРА, КАК В 2008 ГОДУ, УЖЕ НЕ БУДЕТ

25 мая

Эксперты любят обсуждать, что происходит с жильем в Москве и Подмосковье, часто забывая о том, что пределами московского региона рынок недвижимости не ограничивается.

Президент группы компаний "Гранель" Ильшат Нигматуллин рассказал в интервью порталу "РИА Недвижимость", как обстоят дела в строительной отрасли российских регионов и с какими трудностями сталкиваются работающие там девелоперы. 

- Ильшат Анварович, вы начинали свой бизнес в Башкирии. Как сегодня чувствуют себя региональные девелоперы? С какими трудностями они сталкиваются?
 

— Главная проблема, с которой им пришлось столкнуться, это падение спроса. Продажи остались на более-менее приемлемом уровне только в городе-миллионнике Уфе, где люди заняты в нефтеперерабатывающей отрасли и получают неплохие зарплаты. Этот спрос, конечно, не сравнить со спросом в московском регионе, но катастрофы с продажами нет.

Совсем другая ситуация в маленьких городах Башкирии. Из-за отсутствия спроса упали цены и квадратный метр можно купить практически по себестоимости — за 28 тысяч рублей.

Цены опускаются, и покупатели ждут, когда будет дно. Но ниже падать уже некуда, даже в Уфе есть отдельно взятые проекты, где стоимость квадратного метра жилья сейчас составляет 35-37 тысяч рублей. Такого никогда не было. 

Вообще в регионах невозможно снижать цены дальше, даже в Подмосковье. В Москве разве что возможны какие-то подвижки.

- Что девелоперы предпринимают в связи с этим?

— Они стали строить меньше. Объемы вводимого в Уфе жилья упали на 30-40%.

- А есть какие-нибудь плюсы для девелоперов в нынешнем кризисе?

— Кризис очистит рынок. Пройдет пять лет, и в отрасли останутся только реальные, серьезно настроенные девелоперы, а не те, кто пришел на раз денег собрать с дольщиков и с ними убежать.

Многие бизнесмены, кстати, уже начали избавляться от своих проектов. Большие участки земли появились в продаже в регионах — строй, не хочу. Только спроса на них нет.

- Сами не думаете взять дешевой земли в той же Башкирии?

— Пока нет. Мы набрали достаточно площадок в Московском регионе, а рентабельность здесь в любом случае выше, чем в других субъектах РФ.

Вообще, главной ошибкой «СУ —155», которая привела компанию к банкротству, была именно ставка на регионы. Если б не они, сейчас у компании было бы всё хорошо. В кризис цена на жилье в регионах резко упала, рентабельность снизилась, процент по банковским кредитам напротив вырос — сейчас он составляет 15%, в результате застройщик не смог справиться с нехваткой финансирования.

- А в Московской области у вас достаточно земли? Не планируете увеличить свой земельный банк?

— Ну, в кризис точно покупать не будем. На сегодняшний день общая площадь земельных участков под наши перспективные проекты оставляет 500 гектаров.

- Как вы в условиях кризиса привлекаете финансирование на свои проекты?

— Мы одна из тех компаний, которые не берут кредиты вообще. По опыту 2008 года мы поняли, что долговая нагрузка не должна превышать размер месячной выручки. Строительство мы ведем на собственные деньги, которых в проекте, как правило, больше половины, и на привлечённые средства дольщиков.

- Вы взялись достраивать долгострой в Балашихе. Зачем вам это?

— Рядом с долгостроем стоит наш завершенный жилой комплекс «Алексеевская роща». Дольщики «Севморшельфнефтегаза» (девелопер, который занимался долгостроем — ред.) ждут своего жилья уже 6 лет, они регулярно собирались, и к нам в том числе приходили, обращались за помощью. Людей жалко.

В этом году мы начнем достраивать два корпуса-долгостроя, а летом следующего года сдадим их.

Сейчас мы анализируем, не случилось ли за время простоя каких-либо проблем в структуре коробок. Кроме того, нам приходится перепроектировать дома — предыдущий девелопер планировал разместить на крыше котельные, а мы планируем подключить дома к своей автономной котельной, которая была построена, чтобы обслуживать дома ЖК «Алексеевская роща».

- Власти же дали вам там дополнительные площади?

— Власти пошли нам на встречу, одобрив новую жилую застройку площадью около 600 тысяч квадратных метров, но и мы помогаем местной администрации. Компания передаст городу на расселение ветхого жилого фонда 50 тысяч квадратных метров, из которых 25 тысяч продаст по себестоимости, а еще 25 тысяч отдаст бесплатно.  

В этом проекте у нас будет практически нулевая маржа, но зато мы загружаем работой своих строителей, и даем полную нагрузку на существующие сети, которые сейчас работают в половину мощности, что неэффективно.

- Зачем вы строили сети с таким потенциалом?

— Когда их строили, предполагалось, что будет вторая очередь нашего проекта. Потом подмосковные власти ввели временный мораторий на строительство в ряде подмосковных городов.

- Как в целом отразился на вашем бизнесе этот мораторий?

— Никак, нам достаточно запущенных проектов в области. В Королеве, где мы возводим малоэтажные жилые комплексы «Валентиновка парк» и «Театральный парк», объема работ хватит еще на 2,5-3 года, в Балашихе, Пушкине и Мытищах — лет на 10.

Также мы приобрели права на земельный участок в Москве, и в будущем планируем начать строить там.

- Будете снижать инвестиционную программу?

— Наоборот, планируем увеличивать.

Мы основательно подготовились к кризису. Начали лучше считать, стали работать с себестоимостью и убрали весь импорт. Раньше у нас его доля доходила до 7-10%, сейчас остался 1-2% импорта.

- С подрядчиками проблем не возникает?

— С подрядчиками есть проблемы. Дело в том, что до середины 2015 года мы работали с подрядчиками по системе предоплаты. Были компании, которым мы доверяли и немного переплатили. Потом получилось так, что эти компании обанкротились. Один подрядчик остался нам должен 200 миллионов рублей, другой — 300 миллионов. Сейчас мы с ними судимся, но в любом случае мы для себя понимаем, что этих денег мы не вернем.

Поэтому сейчас мы не делаем никаких авансовых платежей.

Вместо этого мы закупаем сами все необходимые строительные материалы, которые передаем подрядчикам. Кроме того, расчеты по выполненным работам происходят спустя всего 15 дней. Так не работает ни один застройщик. Благодаря этим мерам к нам очередь из строителей стоит.

- А уход турецких подрядчиков вас не затронул?

— Мы никогда не привлекали турецких строителей. Зачем турки-то? Да, они научили нас строить монолитные дома, но уже прошло достаточно времени, и наши специалисты научились работать не хуже. К тому же, услуги отечественных строителей стоят дешевле, особенно в кризис.

- Путин поручил рассмотреть возможность ввести страхование дольщиками их рисков. Как вы относитесь к этой инициативе?

— Механизм работы новой системы страхования пока непонятен. Но если это будет обязательное индивидуальное страхование каждого дольщика, то расходы девелоперов вырастут.

Вот сейчас мы входим в Общество взаимного страхования застройщиков. В зависимости от стадии строительной готовности объекта недвижимости наша страховка стоит 0,3-2% от цены, указанной в ДДУ, на весь период страхования. На наш взгляд, ОВС может предоставить больше гарантий участникам долевого строительства. На практике страховщики вряд ли смогут выполнить взятые обязательства в случае банкротства застройщика. Страховые компании, во-первых, не понимают тонкости строительного бизнеса, а, во-вторых, они по объемам капитала недостаточно крупные. Раньше они хотя бы перестраховывались за рубежом, а сейчас возможности перестраховаться нет из-за санкций.

А объемы финансовых средств здесь требуются значительные. Простой пример — возьмем недострой в Балашихе. Его строила маленькая по меркам рынка компания — и теперь на достройку надо 600 миллионов рублей. А теперь давайте посмотрим, чтобы оценить масштабы катастрофы, сколько область этих проблем закрыла за последние 3-4 года.

- Как, по-вашему, много обманутых дольщиков появится в этот кризис?

— Я думаю, такого кошмара, как в 2008 году, уже не будет. Тогда же вообще жилье перестало продаваться, и год практически рынок стоял. Да и кризис был мировым, а не российским, как сейчас, и застройщики к тому же были сильно закредитованы.

Сейчас ситуация иная. Продажи идут, пусть и не такими темпами, как до кризиса. Если раньше девелопер на объекте продавал, условно, 30 квартир, сейчас он продает 15 квартир — ну и будет он строить в два раза медленнее. То есть скорее всего, будет увеличение сроков ввода в эксплуатацию, но большого числа замороженных объектов появиться не должно.

- Как вы относитесь к планам Минстроя по ведению ограничений на уставный капитал застройщиков?

— Хорошо относимся. Не может компания, имея два экскаватора, строить 150 тысяч квадратных метров жилья. Это абсурд полный. А миллиард рублей уставного капитала для больших компаний — не так много. 

Надо, конечно, подумать и о маленьких застройщиках, чтобы их с рынка не смыло. Но власти уже предусмотрели это, введя в механизм градацию по объему строящегося жилья.

- Интересно ли вам комплексное освоение территорий?

— Комплексное освоение территорий — очень правильная тема. Нужно понемногу запрещать девелоперам строить по одному-два дома, и продвигать именно комплексное освоение территорий для того, чтобы рядом с жильем непременно появлялись рабочие места.

На начальном этапе, первые два года, тяжело заниматься реализацией подобных проектов. На старте приходится прокладывать сети, строить дороги, школы, поликлиники. Ну а потом уже, в следующие 5-10 лет, ты просто смотришь по ситуации, сколько можешь продать жилья за год и столько квадратных метров и строишь. Все остальное уже готово.

К тому же, вместе с нагрузкой в виде соцобъектов девелопер получает увеличение интереса к своему жилому комплексу. Если у нас в проекте 25 тысяч рабочих мест создается, давайте предположим, что хотя бы 25% людей, которые будут там работать, купят квартиры поблизости, то это получится 5 тысяч проданных квартир или 200 тысяч квадратных метров.

В московском регионе всегда такие объемы жилья, как сейчас, строиться не будут. Допустим, будем мы теми же темпами строить еще ну 5 лет, ну 10 лет. Но спрос в Москве и Московской области когда-нибудь снизится. Это всего лишь вопрос времени. В противном случае население должно в год хотя бы на миллион-полтора человек прирастать, но откуда им взяться?

Я думаю, что рано или поздно мы вместо покупки жилья придем к аренде, к доходным домам. Правда, пока срок окупаемости этих домов составляет 20-25 лет, никто не будет заниматься подобного рода проектами. Но как только он уменьшится до 10 лет, этот механизм заработает.